领袖访谈：任志强谈下行 未来中国经济与房地产关键

　　观点地产新媒体：归结起来，您认为总的趋势是没有发生变化？

　　任志强：经济持续增长没有变化，虽然现在下行了一个台阶，但还是增长的，没有从正变成负；城镇化没有发生变化，人口结构没有发生大的变化，还是需要大量住房的；居民消费越来越多用于住房消费趋势也没有变化。这几年人口调查中，从年龄上可以看到，家庭消费中住房消费比重是逐年增加的，这也没有变化。有这几个支撑，市场不会发生大的变化。

　　不管保障性住房也好，棚户区改造房也好，这些也是房子，从总量上看增加了一部分供应量，这些增加的供应量一定会冲击市场上的供应量。

　　现在市场统计包括保障性住房、自住型商品房和棚户区改造，大家都分不清了。统计混乱就在这里，保障性住房大部分可能都仍然在房地产开发里。比如拍下一块土地，90%都是保障性住房，但是因为有10%的商品房，所以还是统计到开发商那里。自住型商品房虽然算保障房性质，也是按商品房统计的。

　　观点地产新媒体：新城镇化政策中，土地会有大的变化吗？

　　任志强：新城镇化本身就是个错误，我从来就不认为这样可以城镇化，只有土地私有化才能形成城镇化。

　　观点地产新媒体：您提到资产价格这个概念，影响资产价格的因素有哪些？

　　任志强：资产价格既受宏观经济影响，也受市场供求关系、购买力等多种因素影响。比如资产价格完全下行了，就预示着房价跌了，但如果国内贷款提高利率，实际资产价格就没有下行，而是上行了。

　　例如一笔20年期100万元贷款，在优惠利率和非优惠利率情况下，可能差20万元利息。这样估算，一套房可以降10万元，但是消费者并没有得到任何优惠，实际还要多支付10万元，因为利率上涨了。更严重的后果就是，这在贷款的当月就发生了，利率上升以后，消费者每个月还的钱就多了。对消费者来说，实际资产价格并没有下降，房价下跌这部分不足以掩盖或者说冲抵银行个贷提高的利率，这个影响是很重大的。

　　资产价格可能受宏观经济的影响也比较大，不能只看房价跌没跌，要加上市场的购买能力和优惠利率这些部分。为什么老百姓说房价降了也买不起？就是因为个贷利率的问题。

　　房屋降价只有在一次性付款的时候才能体现，没有优惠利率，个贷利率就把价格又涨回去了，开发商降的这部分钱都给了银行，老百姓没得到任何实惠，所以这一轮降价中，基本上老百姓没有得到任何实惠。

　　此外，供求关系在一些地区也会产生影响。有些地区供给加大了，人口外流了，导致这个地区的房子需求量下降，数量多了价格就下降。比如说工业转移问题，工业转移会把劳动人口带走，所以在面临工业转移和人口转移的二三线城市，会出现供过于求的现象。普遍来说，就是一个资产价格下降的问题。

　　观点地产新媒体：银行为什么不实行差别利率，反而还在涨？

　　任志强：银行要赚钱。国外更重要的是把个人消费按揭贷款看成是拉拢客户的重要条件，但中国不是，因为不是靠当地纳税。例如，北京银行现在可能有优惠利率，因为是北京地方银行，所以北京银行要拉拢北京客户。但是渤海银行不一定，浦发银行不一定，这些银行的房贷倾向于是高端用户，又不在本地纳税，就排斥其他低端客户。