领袖访谈：任志强谈下行 未来中国经济与房地产关键

　　2010年是10.1%的增长，2011年只有4.9%，2012年是1.8%，去年达到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增长就不得了，下降百分之七八也有增长。

　　观点地产新媒体：意思是和2012年持平，日子都还可以？

　　任志强：下降18%之后，还有10亿多平方米。

　　观点地产新媒体：今年这种情况，开发商是有准备的？任志强：就是没准备的人才会死。

　　观点地产新媒体：外界普遍认为房地产政策没有变化，您怎么看？

　　任志强：媒体老说政策没有变化，这是错误的。最近中央出台了两项最严厉的政策，一个是利率问题，另一个就是棚户区改造政策。

　　很多人说房地产没有受宏观调控的影响，其实影响最大的宏观调控政策就是银行个贷利率。国务院的文件上写得很清楚，银行个贷利率并没有修改。有观点说限购没有修改，可是大家记住的实际上是差别利率。如果差别利率都取消了，限购文件就已经废了，因为限购文件第一条是差别利率。没有差别利率，限购不限购，这个文件都是错误的。

　　因为优惠利率对市场的供求关系影响很大，对可支付能力影响很大。个贷利率优惠不优惠，可能会影响支付能力的40%，也就是说，优惠利率可以让一部分需求变成现实；非优惠利率就让一部分需求因为购买能力减弱之后变成了非购买能力，所以就把一部分人轰到外部去了，如果是优惠利率的话，边缘这些人可能就进来了。

　　2009年的时候，政府给了0.7倍的利率，所以2009年市场存量都快速消化了，价格没有完全反弹。现在的利率已经是最高了，美国个人消费应该只有2.5%的利率，德国是3.5%，日本1%，中国是7%以上。7%的利率如果按0.7倍计算就是4%到5%左右，如果按1.3倍计算的话，利率就达到百分之九点几，差了一倍多。9%的利率是非常高的，个人消费信贷如果百分之七八的利率就非常贵了，利差很大。

　　另一个政策就是棚户区改造，很简单的一个道理就是强制性购买，严重地走到了非市场化的老路上去了，对市场挤压是很大的。

　　中国应该进行棚改，棚改确实解决了一部分人的住房问题，有一些穷人的住房也要靠这个去改良，但是同时又把相当一部分富人的住房问题变成了穷人的住房。

　　最初在辽宁进行棚改的时候，方向是很清楚的。因为当时的棚改指的是那些没有资源的矿区或者地质下陷的棚户区，当地人没有能力去改善住房，就需要政府进行改造。但是现在已经把棚户区改造和旧城改造、危房改造都捆在一起，在城市里大规模地进行，这就不是棚户区改造了，在城里头怎么叫棚户呢？

　　我们很清楚，那里头大概有30%甚至50%的具备购买力的，但是使用棚户区改造的时候，把住房标准降低到很低的档次，让那些50%到70%的人也得去购买50或80平方米的住房，因为不买也不给拆迁的钱，这就把市场的消费能力取消了。

　　非市场化一定会发生这种结果，这是很典型的，这不叫政策叫什么？