北京通州2008-2016年楼市分析报告

预测年底二手住宅均价有望回落

据中原地产市场研究部、伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，在今年十一国庆节期间，北京二手住宅网签209套，同比上涨106%。“这个数据反映的是更早时间的市场状况，是由于之前市场升温的惯性所致。”孔丹说，在十一国庆节后的三个工作日，北京二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，明显不如此前工作日基本上成交千套以上的表现。北京二手住宅市场开始出现降温。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖与北京中原市场研究部主管康芃均认为，新政将成为楼市降温的拐点。市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，北京二手住宅市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。第四季度，二手住宅交易量将会出现下降，房价涨幅也将缩小。

亚豪机构市场总监郭毅说，“二手住宅是根据评估价格决定贷款额度，随着今年二手住宅价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于评估价格的涨幅。在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%至60%。随着新政的落地，预计北京二手住宅的实际首付比例有可能达到50%至70%，这极大抑制二手购房需求释放。今年第四季度，部分在今年涨速过快的区域，二手住宅价格将出现回落。”

虹吸效应强大 通州投资仍有机遇

那么，930政策对通州楼市会有什么影响呢？首先，通州不同于北京其他区域，早在930新政出台之前，去年8月，通州就出台了住宅最严限购政策，今年5月5日又出台了最严限购政策“升级版”，商住公寓、办公、商业据纳入限购范围，很明显，相比于北京其他区域，早已打过限购“预防针”的通州，其实，房价价格已经被“压实”，消费者更趋理性，消费人群更为稳定，因此，在北京房价基本进入“禁欲”的这个时期通州依然具备投资溢价空间。

其次，北京“930”新政限购的对象主要是住宅，限购政策将导致住宅投资成本升高，购房进一步受限。但这轮限购政策并没有触及商业办公产品，“930”新政出台之后，通州又将住宅购房的首付比例提高了5%-20%，因此，通州商业办公产品在首付方面的优势也逐渐凸显出来。相比之下，市场将逐渐转向商业办公产品，可以预见，通州未来一段时间商住投资热情也将进一步高涨。

房价短暂停滞 哪种房子最保值？

北京“930”新政出台之后，不少专家以及业内人士都预测楼市最后一个季度，市场将归于平静，房价不会出现涨幅，但也不会降下去，会“停滞”一段时间。但在中国实体经济举步维艰、货币闸门尚未关闭的大背景下，买房保值升值依然是大众最为关注的话题。

其实，如何判断产品究竟是否保值，具备溢价可能，很大程度上都决定于是否占有城市“稀缺”资源。在楼市区域发展、楼市产品打造同质化严重的今天，“稀缺”直接决定了价值。

商办项目库存预警 长安源应市推出

但纵观通州楼市，通州的商业办公产品是比较稀缺的，特别是通州运河核心区优质的商业办公项目，一房难求。总体来看，通州运河核心区优质商业办公项目更加稀缺。以运河核心区最低容积率项目长安源为例，项目由中国高端地产领航者富华集团匠心打造，著名建筑大师李玮珉执笔设计，首发仅16席，可谓绝对“稀有”。在运河核心区这片寸土寸金的土地上，0.56的容积率，把将近一半土地归还于自然，达到“天人合一”的和谐境界，也是仅此一处。

据富华置地市场营销总监江树生介绍，为打造高品质稀缺的临水低密产品，还特地奔赴世界多个国家进行考察学习，这才成就了今天的长安源。建筑外立面采用天然黑洞石建立沉稳质感，辅以斜顶、山墙、开口露台，雕塑出融于自然的功能空间，整栋建筑设计有私密式步入花园、奢阔露台以及特色阁楼；150-350㎡舒适尺度，4.5米奢华层高，更是无限放大了建筑与自然融合的空间尺度。