北京通州2008-2016年楼市分析报告

四、保障性住房和自住型商品房建设情况

1-3季度，北京市保障性住房完成投资658亿元，同比增长18%。保障房施工面积为3718万平方米，增长1.8%，其中新开工面积为807.1万平方米，增长72.6%。保障房竣工面积为248.3万平方米。

1-3季度，北京市自住型商品房完成投资159.7亿元，施工面积为664.2万平方米，其中新开工面积为82.1万平方米。

五、房地产开发企业项目资金到位情况

1-3季度，北京市房地产开发企业项目到位资金为5527.9亿元，同比增长14.9%。其中，自筹资金为1431.1亿元，下降1.5%；金融贷款为1509.2亿元，增长3.9%；定金及预收款为1647.6亿元，增长46.4%。

来自房地产中介与市场机构链家的数据显示，2015年7月份通州成交价格均价为23517元每平方米，环比上月上涨5.17%，同比去年上涨7.32%，远高于全国平均水平。在今年6月到7月，通州商品住宅成交量均超过1500套，较5月上涨1.5倍。成交均价也明显上涨，位置较好的新房项目单价超过3万、逼近4万，不少项目价格直接上调了20%~30%。

  中原地产的研究统计显示，通州市场成交明显升温，截止目前，7月市场成交住宅已经达到了6233套，超过了2014年全年的5893套。而目前市场的库存只有7591套，这一库存量也是最近6年来的低点。

  中原地产首席分析师张大伟认为，从2015年上半年住宅签约量看，通州市场明显上涨，半年住宅签约达到了3947套，环比涨幅达到了21.3%。同比涨幅更是达到了65.4%。而成交均价也出现了明显的平稳上涨，库存数据目前明显下调。特别是在燕郊房价明显上涨的情况下，很多需求回流到通州等区域。

记者获取的一份北京市住建委解读说，这一举措，是现行限购政策的升级，是对通州采取的更高要求。

  北京住建委认为，这一政策着眼区域发展大局。京津冀协同发展已列入国家战略，通州区作为一个重要节点，建设、建成本市的行政副中心，是个渐进的过程，过快透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求，都会影响本市行政副中心建设的进程。市政府部门首次和区县政府联合发布通知规范市场，充分体现北京市对副中心建设和稳定通州房地产市场工作的高度重视。

  受建设本市行政副中心等利好影响，近期通州区商品住房市场成交偏热，投机炒房现象频现。政策贯彻了房地产宏观调控的分类调控精神，对不同区域、不同类型市场差别对待、对症下药。本次限购升级，只针对市场偏热的通州区商品住房市场，其他区县、其他房屋类型没有变化。通过合理抑制通州区域的住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降降温，稳定区域市场。

  同时这一政策也体现了优先满足本地需求。新政着眼于优先解决通州本区居民的住房问题，保护他们的住房消费权益。政策符合解决居住需求的迫切性、合理性原则。本《通知》实施前，已在网上成功提交了购房资格申请的购房人，不受影响。

  六成客户被迫离场

  通州房地产市场的限购政策确实富有成效。多位房地产企业内部人士在接受记者采访时表示，这几天很多通州在销售项目的主要工作都是统计新政前缴纳定金的客户并进行退款。而这部分被迫离场客户大约占比六成左右。

  链家研究院的分析师评论说，从政府的角度分析，只有将常年生活和工作在通州的人群牢牢锁住，并吸引更多的优秀人才来通州工作并落户，才能带动区域发展。

  但是，当前的通州住宅市场并没有实现政府的意愿。链家研究院统计认为，通州的购房需求中，外地人购房占比明显高于其他城区，达到40%。本地人购房的结构中，基本均为外区居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。此外，在通州购房且在通州纳税的群体占比也不足10%。

新政过后的数天，通州核心区的合生滨江帝景项目的销售顾问告诉本报记者：“目前项目的单价依然是每平方米38000元左右。”这个价格与新政落地当晚该项目的开盘价格一致。这位销售顾问告诉记者：“现在来看项目的人确实比以前少了，没有以前那么火。但是价格却并没有下降。”他认为，能够接受38000单价的购房者实际并不会受到限制。

  他认为，通州很多楼盘都不是大型项目，不需要以价换量。“我们小户型只有5套，大户型百余套。新政后很多客户都以为我们会降价，但是我们卖得不错，从目前看，项目不需要降价。”

  中原地产在新政后对通州市场统计显示，中原地产研究部统计数据显示：受到8月14日通州限购政策影响，8月15日到16日的新建住宅签约量为98套，这一成交量是最近数周的低点。该机构首席分析师张大伟预判：“通州限购对于区域成交的影响，在9月份将明显表现出来，整体市场成交将在6月到8月连续3个月突破千套后，再次回到500套左右，市场成交进入量跌价稳阶段。”

  他分析说，在政策窗口期前，部分购房者开始观望，使得成交出现了下调。同时目前新建住宅库存有限，能够签约的库存也处于最近数年的低点，所以成交量并未井喷。而次中心的利好是非常明显的，这种情况下，升级限购的确会明显抑制市场成交量。

一家在通州拥有多个项目的知名上市房企营销总监对记者说：“据我得知公司非豪宅项目受到通州新政影响并不明显。但是别墅类的豪宅项目受到了明显的影响。”他解释说，由于豪宅类项目本身的客源就远远少于普通住宅，在新政打击下，原有的潜在客户又被迫流失。

  在通州拥有大量项目的北京本地房地产企业营销负责人也告诉本报记者：“在通州新政前，我们的普通项目基本只剩余尾盘。我们从同区域竞品项目那里得知，受到新政影响，普通项目的客群也受到较大影响。”他认为在政策打压下，退房、更换购房区域等客户保守估计也要超过60%。

  但是乐观的预判也不乏其中。一位负责开发豪宅项目的北京房企负责人对本报记者评论说：“通州限购是双刃剑。从短期来看，政策肯定对一切区域内的住宅项目产生影响。比如交易量大幅下滑，交易价格明显松动。”但是他从长远角度看来，正是由于限购，市场会更加看好通州未来的发展方向。“限购意味这一区域的资源稀缺，稀缺就意味着拥有更大的升值空间。”