北京通州2008-2016年楼市分析报告

（二）房地产业市场供求机制逐步形成

 1.从市场供给方面来看

（1）2008-2013年，全区商品房施工面积累计达2204.8万平方米；商品房屋竣工面积累计完成900.0万平方米，年均分别增长12.1%和2.5 %，房地产业发展先行指标快速增长，房地产业成为近年来全区投资增长最迅速的行业之一。

（2）房地产企业开发资本来源呈现多样化。2008-2013年，全区房地产业开发到位资金累计3864.9亿元,年均投入达到644.2亿元。其中:金融贷款（国内贷款）911.7亿元，自筹资金880.0亿元，其他资金1386.4亿元，年均分别达到152.0亿元、146.7亿元和231.1亿元。（详见图2）

 从资金来源结构看,金融贷款（国内贷款）占28.7%,自筹资金占27.7%,无利用外商投资,其他资金比重占43.6%。国内贷款、自筹和其他资金是房地产企业发展最主要资金来源。

 由此可见，通过依靠市场化运作发展，通州区房地产业发展有一个最突出的优势，就是基本上不用或很少花政府的钱。借助政府产业政策和金融机构的支持，居民降低了住房消费的门槛，这是将大量居民储蓄转化为投资，从而启动民间投资的一条有效途径。

（3）2008-2013年，通州区商品房累计销售面积997.2万平方米，其中住宅面积822.2万平方米，住宅销售占全区房地产商品房销售面积的82.5%，住宅成为通州区商品房销售主力。截止到2013年底，通州区商品房待售面积为166.2万平方米，其中住宅为68.9万平方米。

2.从商品房市场需求来看

2013年底，全区常住人口132.6万人，按照国家城市划分标准20—50万人为中等城市，通州区相当于中等城市，随着新城建设，高端产业引入，常住人口将还会增加。

2013年，区城镇单位在岗职工平均工资为59814元，城镇居民可支配收入为33661.7元，年均分别递增12.8%和14.0%，而从08年到13年，市区商品住房价格平均增长了21.1%，职工工资和居民收入增长水平分别比房价增长水平低8.3个百分点、14.1个百分点。

（三）住房保障体系正在完善

2008年，通州区第一处政策性住房开始施工建设。截止到2013年底，通州区共有政策性住房35处，6年间政策性住房累计完成投资203.8亿元，占全区房地产投资的14.1%。（详见图3）