北京通州2008-2016年楼市分析报告

住房是人类生存和发展最基本、最必要的条件。人口的住房状况是衡量一个国家和地区居民生活质量和实现小康水平的重要标志之一。近年来国家实行扩大内需的积极财政政策和稳健的货币政策，房地产业已成为国民经济发展新的增长点。

尤其是在全面推进小康社会建设的新阶段，促进通州区房地产业的健康稳定持续发展，对加大固定资产投资力度，缩小发展差距，提高通州区城镇居民住房生活质量和水平，增加就业机会，实现通州区经济跨越式发展战略和建设小康社会的目标都具有特别重要的意义。

一、通州区房地产市场发展现状

房地产业是我国十六大类国民经济部门之一，它的特点突出表现在充分依靠市场经济运作发展，是一个资本密集型、回报率较高的竞争性行业，其根本动力来源于商品房市场的有效需求，取决于城镇居民消费购买力的提高，以及国家住房制度、土地和相关产业政策等环境诸多因素的影响。

（一）通州房地产业迅速兴起，地区间发展极不平衡

调查数据显示，通州房地产市场从2008年开始，发展迅猛。截止到2013年底，通州区房地产完成投资360.9亿元，是2008年完成投资的4.3倍，年平均增速为27.3%。（详见图1）

 从房地产业发展空间布局来看，通州区房地产投资主要集中在四个街道、梨园、永顺等几个地区，全区各乡镇间发展很不平衡，通州区房地产开发投资呈现向中心街道乡镇高度聚集的现象。于家务、永乐店、漷县三个交通、基础设施相对较不发达的乡镇房地产投资份额几乎为零。

（二）房地产业市场供求机制逐步形成

 1.从市场供给方面来看

（1）2008-2013年，全区商品房施工面积累计达2204.8万平方米；商品房屋竣工面积累计完成900.0万平方米，年均分别增长12.1%和2.5 %，房地产业发展先行指标快速增长，房地产业成为近年来全区投资增长最迅速的行业之一。

（2）房地产企业开发资本来源呈现多样化。2008-2013年，全区房地产业开发到位资金累计3864.9亿元,年均投入达到644.2亿元。其中:金融贷款（国内贷款）911.7亿元，自筹资金880.0亿元，其他资金1386.4亿元，年均分别达到152.0亿元、146.7亿元和231.1亿元。（详见图2）

 从资金来源结构看,金融贷款（国内贷款）占28.7%,自筹资金占27.7%,无利用外商投资,其他资金比重占43.6%。国内贷款、自筹和其他资金是房地产企业发展最主要资金来源。

 由此可见，通过依靠市场化运作发展，通州区房地产业发展有一个最突出的优势，就是基本上不用或很少花政府的钱。借助政府产业政策和金融机构的支持，居民降低了住房消费的门槛，这是将大量居民储蓄转化为投资，从而启动民间投资的一条有效途径。

（3）2008-2013年，通州区商品房累计销售面积997.2万平方米，其中住宅面积822.2万平方米，住宅销售占全区房地产商品房销售面积的82.5%，住宅成为通州区商品房销售主力。截止到2013年底，通州区商品房待售面积为166.2万平方米，其中住宅为68.9万平方米。

2.从商品房市场需求来看

2013年底，全区常住人口132.6万人，按照国家城市划分标准20—50万人为中等城市，通州区相当于中等城市，随着新城建设，高端产业引入，常住人口将还会增加。

2013年，区城镇单位在岗职工平均工资为59814元，城镇居民可支配收入为33661.7元，年均分别递增12.8%和14.0%，而从08年到13年，市区商品住房价格平均增长了21.1%，职工工资和居民收入增长水平分别比房价增长水平低8.3个百分点、14.1个百分点。

（三）住房保障体系正在完善

2008年，通州区第一处政策性住房开始施工建设。截止到2013年底，通州区共有政策性住房35处，6年间政策性住房累计完成投资203.8亿元，占全区房地产投资的14.1%。（详见图3）

一个国家或地区某一产业或行业在国民经济产出结构中占的比重达到10%以上则可确立为支柱产业，这是国际公认的看法。2013年以来通州区房地产增加值占经济总量中的比重达到14.7%，在国民经济发展中的地位不断提高。

1.有利于改善城镇居民住房条件，促进全面建设小康社会。住房条件是衡量小康实现程度的重要指标。1998年我国推行住房制度改革以来，通州区城镇居民逐步告别了住房短缺时代，人均住房面积明显提高，2013年全区城镇居民人均住房建筑面积达到34.3平方米，比1998年21.2平方米提高13.1平方米。

2.能够增加社会投资总量，有力拉动经济增长。2008-2013年，通州区房地产开发投资累计达到1445.1亿元，占同期通州区全社会固定资产投资比重的62.1%，近年来拉动全区经济增长1.5个百分点左右，成为举足轻重的重要产业之一。

3.房地产业发展有利于提供更多的就业机会。据通州区第三次经济普

查统计数据显示,2013年末全区房地产业法人单位从业人员达5432人, 促进了全社会的充分就业和社会的稳定。

综上所述，2008-2013年是我国经济发展的重要时期,也是通州区住房制度改革的转换时期，通州区房地产业的快速发展，特别是区中心街道乡镇房地产业的迅速发展，主要得益于国家住房制度改革政策拉动效应。从政府角度讲,房地产业发展既能增加供给拉动投资，又能促进消费，形成对经济增长的“双拉动效应”,政府不仅投入少,产出大,效益高,而且促进了社会就业和拉动经济增长。

通州楼市受挫新政 六成购买力退出

时间过的很快，现在已经到了2016年，如果说去年是楼市寒冰期，那么今年可以堪称楼市政策年，商办限购，“930新政”等政策层出不穷，让全国各地房地产市场迅速降温。

原本被当做谣言的通州限购政策在2016年8月14日晚间突然落地生根。晴天霹雳的行政变故让这个北京楼市措手不及。一些项目和中介机构在当夜加急提交审核购房资质并锁定购房需求后，通州的房地产市场从原本的买方市场彻底沦为卖方市场。

2016今年6月，通州住宅商办双限购的政策效力继续发酵——当月商品住宅（不含保障房）、写字楼、二手房三类住宅仅成交1178套，创下近13个月以来的最低值。尤其是写字楼，当月仅成交70套，二手房的成交量也为近1年来最低。

      通州住宅商办双限购的政策效力继续发酵——当月商品住宅（不含保障房）、写字楼、二手房三类住宅仅成交1178套，创下近13个

月以来的最低值。尤其是写字楼，当月仅成交70套，二手房的成交量也为近1年来最低。

      通州房产市场已步入冷却期。自住型商品房项目紫峰九院城的影响过后，16年6月，通州商品住宅（不含保障房）的成交价格回归正常，达到31031元/㎡。

      写字楼的成交均价较上月有轻微上浮，为25673元/㎡。相比于价格渐趋理性，商办限购对通州商办成交量的影响更大一些。

      在销售量、销售金额双低的背景下，6月通州商品住宅（不含保障房）套均价格飙升至425万/套，创下历史新高。6月，通州商品住宅（不含保障房）新增供应164套，2.12万㎡。

      从15年6月到16年6月，通州商品住宅（不含保障房）共批准上市7409套，在此期间共成交12426套。销供比为1.68。政策利好导致市场需求激增，但市场供应不升反降，这也是通州住宅价格在近几个月来一路走高主要原因。

16年6月，通州商品住宅（不含保障房）的成交均价恢复正常，达到31031元/㎡，环同比分别增长38.12%、64.55%。

从15年下半年到16年上半年，通州商品住宅（不含保障房）的价格走势并不平稳，更多受自住型商品房项目影响。但总体而言一路走高，月均增长率达到了4.24%。6月，通州刚需、改善、高端产品的成交占比分别为39.53%、50%、10.47%。

       刚需产品的占比被压缩，改善产品在通州的占比已经达到整整一半，高端产品的占比则创下历史新高，在通州这一豪宅氛围并不浓厚的区域，实属不易。

6月，通州二手房市场销量出现下滑，整月共成交668套，环比大幅降低38.03%，同比降低26.99%。成交面积为6.41万㎡，环比降低37.65%，同比降低21.45%。

      销量降低反映了二手房成交量连续高企后的正常缩紧。成交价格增长过快、需求被抑制亦是销量下降的重要原因。6月，通州二手房的成交价格保持小幅增长，达到35277元/㎡，环比增长1.07%，同比增长59.96%。通州商品住宅新增供应严重不足、二手房区位相对较好是这波价格上涨的主要原因。

6月，通州写字楼仅成交70套，环比降低74.64%，同比降低78.26%，成交量远远低于以往 。严厉的限购政策大大去除了通州房产市场的投机成分，也反映出国家在发展通州时规划先行、长远发展的大政方针。未来政策若无较大利好，则通州写字楼很难再回到500套/月的水平。6月，通州写字楼成交均价达到25673元/㎡，环比上升5.57%，同比下降4.43%。

      6月，通州新增写字楼供应965套，主要供应来自于世界侨商中心、运河上筑中心。

      从市场供应来看，通州商办市场明显供过于求。曾经炙手可热的通州商办，只能等待更大的利好消息或者更长的时间发展才能解决其市场需求萎缩的问题。

6月，通州区共有1块土地挂牌上市。这一地块位于台湖镇梨园，规划建筑面积164.27万㎡，出让起始价格87亿，推出楼面价为5296元/㎡。

2016年1-3季度北京市房地产市场运行情况分析

一、房地产开发投资完成情况

1-3季度，北京市完成房地产开发投资2839.2亿元，同比下降7.5%。其中，住宅投资完成1394.5亿元，同比增长0.7%；写字楼投资完成508.7亿元，下降16.6%；商业、非公益用房及其他投资完成936亿元，下降13%。

二、房地产市场供给情况

截至9月末，北京市商品房施工面积为12491.7万平方米，同比增长1.3%。其中，住宅施工面积为5660.5万平方米，下降6.1%；写字楼为2427.3万平方米，增长8.9%；商业、非公益用房及其他为4403.9万平方米，增长8.2%。

1-3季度，北京市商品房新开工面积为2197.4万平方米，同比增长10.6%。其中，住宅新开工面积为900.3万平方米，增长1.4%；写字楼为407.9万平方米，增长1.7%；商业、非公益用房及其他为889.2万平方米，增长27.2%。

北京市商品房竣工面积为1163.9万平方米，同比增长9.6%。其中，住宅竣工面积为616.8万平方米，增长7.3%；写字楼为207.9万平方米，增长48.6%；商业、非公益用房及其他为339.2万平方米，下降2.2%。

三、房地产市场销售情况

1-3季度，北京市商品房销售面积为1112.5万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积为649.1万平方米，下降17.5%；写字楼为305.9万平方米，增长1.8倍；商业、非公益用房及其他为157.5万平方米，增长94.4%。

图北京市商品房销售面积同比增速

四、保障性住房和自住型商品房建设情况

1-3季度，北京市保障性住房完成投资658亿元，同比增长18%。保障房施工面积为3718万平方米，增长1.8%，其中新开工面积为807.1万平方米，增长72.6%。保障房竣工面积为248.3万平方米。

1-3季度，北京市自住型商品房完成投资159.7亿元，施工面积为664.2万平方米，其中新开工面积为82.1万平方米。

五、房地产开发企业项目资金到位情况

1-3季度，北京市房地产开发企业项目到位资金为5527.9亿元，同比增长14.9%。其中，自筹资金为1431.1亿元，下降1.5%；金融贷款为1509.2亿元，增长3.9%；定金及预收款为1647.6亿元，增长46.4%。

来自房地产中介与市场机构链家的数据显示，2015年7月份通州成交价格均价为23517元每平方米，环比上月上涨5.17%，同比去年上涨7.32%，远高于全国平均水平。在今年6月到7月，通州商品住宅成交量均超过1500套，较5月上涨1.5倍。成交均价也明显上涨，位置较好的新房项目单价超过3万、逼近4万，不少项目价格直接上调了20%~30%。

  中原地产的研究统计显示，通州市场成交明显升温，截止目前，7月市场成交住宅已经达到了6233套，超过了2014年全年的5893套。而目前市场的库存只有7591套，这一库存量也是最近6年来的低点。

  中原地产首席分析师张大伟认为，从2015年上半年住宅签约量看，通州市场明显上涨，半年住宅签约达到了3947套，环比涨幅达到了21.3%。同比涨幅更是达到了65.4%。而成交均价也出现了明显的平稳上涨，库存数据目前明显下调。特别是在燕郊房价明显上涨的情况下，很多需求回流到通州等区域。

记者获取的一份北京市住建委解读说，这一举措，是现行限购政策的升级，是对通州采取的更高要求。

  北京住建委认为，这一政策着眼区域发展大局。京津冀协同发展已列入国家战略，通州区作为一个重要节点，建设、建成本市的行政副中心，是个渐进的过程，过快透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求，都会影响本市行政副中心建设的进程。市政府部门首次和区县政府联合发布通知规范市场，充分体现北京市对副中心建设和稳定通州房地产市场工作的高度重视。

  受建设本市行政副中心等利好影响，近期通州区商品住房市场成交偏热，投机炒房现象频现。政策贯彻了房地产宏观调控的分类调控精神，对不同区域、不同类型市场差别对待、对症下药。本次限购升级，只针对市场偏热的通州区商品住房市场，其他区县、其他房屋类型没有变化。通过合理抑制通州区域的住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降降温，稳定区域市场。

  同时这一政策也体现了优先满足本地需求。新政着眼于优先解决通州本区居民的住房问题，保护他们的住房消费权益。政策符合解决居住需求的迫切性、合理性原则。本《通知》实施前，已在网上成功提交了购房资格申请的购房人，不受影响。

  六成客户被迫离场

  通州房地产市场的限购政策确实富有成效。多位房地产企业内部人士在接受记者采访时表示，这几天很多通州在销售项目的主要工作都是统计新政前缴纳定金的客户并进行退款。而这部分被迫离场客户大约占比六成左右。

  链家研究院的分析师评论说，从政府的角度分析，只有将常年生活和工作在通州的人群牢牢锁住，并吸引更多的优秀人才来通州工作并落户，才能带动区域发展。

  但是，当前的通州住宅市场并没有实现政府的意愿。链家研究院统计认为，通州的购房需求中，外地人购房占比明显高于其他城区，达到40%。本地人购房的结构中，基本均为外区居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。此外，在通州购房且在通州纳税的群体占比也不足10%。

新政过后的数天，通州核心区的合生滨江帝景项目的销售顾问告诉本报记者：“目前项目的单价依然是每平方米38000元左右。”这个价格与新政落地当晚该项目的开盘价格一致。这位销售顾问告诉记者：“现在来看项目的人确实比以前少了，没有以前那么火。但是价格却并没有下降。”他认为，能够接受38000单价的购房者实际并不会受到限制。

  他认为，通州很多楼盘都不是大型项目，不需要以价换量。“我们小户型只有5套，大户型百余套。新政后很多客户都以为我们会降价，但是我们卖得不错，从目前看，项目不需要降价。”

  中原地产在新政后对通州市场统计显示，中原地产研究部统计数据显示：受到8月14日通州限购政策影响，8月15日到16日的新建住宅签约量为98套，这一成交量是最近数周的低点。该机构首席分析师张大伟预判：“通州限购对于区域成交的影响，在9月份将明显表现出来，整体市场成交将在6月到8月连续3个月突破千套后，再次回到500套左右，市场成交进入量跌价稳阶段。”

  他分析说，在政策窗口期前，部分购房者开始观望，使得成交出现了下调。同时目前新建住宅库存有限，能够签约的库存也处于最近数年的低点，所以成交量并未井喷。而次中心的利好是非常明显的，这种情况下，升级限购的确会明显抑制市场成交量。

一家在通州拥有多个项目的知名上市房企营销总监对记者说：“据我得知公司非豪宅项目受到通州新政影响并不明显。但是别墅类的豪宅项目受到了明显的影响。”他解释说，由于豪宅类项目本身的客源就远远少于普通住宅，在新政打击下，原有的潜在客户又被迫流失。

  在通州拥有大量项目的北京本地房地产企业营销负责人也告诉本报记者：“在通州新政前，我们的普通项目基本只剩余尾盘。我们从同区域竞品项目那里得知，受到新政影响，普通项目的客群也受到较大影响。”他认为在政策打压下，退房、更换购房区域等客户保守估计也要超过60%。

  但是乐观的预判也不乏其中。一位负责开发豪宅项目的北京房企负责人对本报记者评论说：“通州限购是双刃剑。从短期来看，政策肯定对一切区域内的住宅项目产生影响。比如交易量大幅下滑，交易价格明显松动。”但是他从长远角度看来，正是由于限购，市场会更加看好通州未来的发展方向。“限购意味这一区域的资源稀缺，稀缺就意味着拥有更大的升值空间。”

930新政横空出世

9月30号，北京发布了被普遍成为“930新政”的楼市调控政策，要求北京即日起提高购房首付款比例。

面对火爆的楼市，北京政府终于出手了，本次政策主要是靠提高首付的办法来抑制市场，对首套房影响不大，但对于改善型需求，可能会影响较大，因此改善房源产生降温。

王佳称，现在最大的问题是市场上500万以内的新房供应严重不足。政策里面提到加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，此方法可消除市场恐慌心理，房价涨幅回归理性。

本次新政提到的更多的是银行贷款、杠杆方面的政策。“因为北京已经是全国限购政策最严格的城市，所以短期再出限购从严的可能性不大，但是贷款政策会对市场投资、投机行为产生非常大的影响。”王佳如是说。

银行已开始正式执行“9·30”新政

北京地区银行已普遍将个人按揭购房首付上调。记者走访多家银行发现，银行普遍开始执行“9·30”新政，并将首套房按揭贷款的首付比例从此前的30%上调至35%。

浦发银行北京分行表示，银行已将首套普通住宅首付比例上调至35%，非普通住宅首付比例调整至40%。而二套普通住宅首付比例为50%，非普通住宅首付为70%。

记者在调查中发现，农行、招商、兴业、民生等银行也均已执行“9·30”新政。在贷款利率上，银行对首套房普遍仍有最低8.5折的优惠政策，二套房则普遍上浮10%。

伟嘉安捷企划经理吴昊表示，在所有客户中，有四成客户属于二次置业，其中三分之二的客户将面临要支付更多首付比例和更高利率的状况。

此外，值得注意的是，对于在外地有住房按揭贷款、并在北京地区首次按揭贷款的客户，也有不同的规定。北京晨报记者调查发现，工行等银行对于这种情况将仍按照首套房贷款执行。但民生银行北京分行则表示，目前银行从严对待，按照二套房政策执行。“如果近期银监会明确，再按监管政策调整。”

北京房价作为楼市风向标之一，根据最新公布的半月度数据，9月环比上涨4.9个百分点，10月上半月环比上涨1.2个百分点，10月下半月环比下降0.4个百分点，回落态势较为明显。

北京某中介说，这与在22个城市实行的930新政直接相关：“930之前是没有房源，房子特别少，业主他不卖，不诚心卖。现在业主在家坐着，咱们可以去找他谈。”

杨红旭表指出，从2014年两会上提出对房价的调控由过去的一刀切转变为分配指导之后，地方政府政策放松，然后又经历了930、330这些政策，所以导致房地产政策宽松，是导致楼市升温反弹的重要驱动力。还有另外一个就是货币政策的持续宽松，我们知道2014年10月开始，连续降息降准，货币宽松导致整个资金链宽松，进而传递到楼市当中。

换句话说，表面上看起来是房子供不应求，导致价格上涨，但是，根据测算，以中国目前各地的建设情况和人口情况来对比，如果是单靠自住需求房价一般不会大涨、暴涨，一年上涨10%、15%是自住需求驱动的合理涨幅。杨红旭判断，房价一旦出现一年涨幅30%以上，大部分情况就是，投资投机者开始活跃起来。

杨红旭介绍，第一个预期房价会涨，更深层的原因是钱多，这么多钱没地方配置，他需要在房地产方面有所作为，所以配置的资金多了就导致需求旺盛。

在投资投机性需求的刺激下，数据显示，今年个人购房贷款增长迅猛，银行房地产贷款增长加快，进而带来市场货币供应量过多。中原地产市场研究部总监张大伟分析，这就是过度加杠杆，房地产风险也大大增加，所以10月的调控非常有必要，这种调控会保证房地产市场的泡沫不至于越来越大，尽量让它在可控的范围内瘦身，从而健康发展，目前这种政策从严的态势没有松动迹象，所以未来楼市或将继续降温。

市场交易回归理性

来自链家提供的数据显示，今年北京二手住宅月度成交量达到了1.5万至2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套。截至10月4日，在链家委托可售北京二手住宅库存只有常规水平的40%，处于极低水平，且库存仍在持续下降;在二手住宅成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。这意味着二手住宅市场处于相对非理性的状态。

链家相关人士表示，“没有永远向上的市场，一切不合理、一切非理性终将得到纠正，二手住宅市场会回归基本的理性和常规的秩序。在新政的影响下，二套房的购买成本将大幅增加。北京调控新政的推出有利于刚需人群购房需求的满足，同时抑制投资投机性需求，可以稳定北京二手住宅市场和房价。”

预测年底二手住宅均价有望回落

据中原地产市场研究部、伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，在今年十一国庆节期间，北京二手住宅网签209套，同比上涨106%。“这个数据反映的是更早时间的市场状况，是由于之前市场升温的惯性所致。”孔丹说，在十一国庆节后的三个工作日，北京二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，明显不如此前工作日基本上成交千套以上的表现。北京二手住宅市场开始出现降温。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖与北京中原市场研究部主管康芃均认为，新政将成为楼市降温的拐点。市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，北京二手住宅市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。第四季度，二手住宅交易量将会出现下降，房价涨幅也将缩小。

亚豪机构市场总监郭毅说，“二手住宅是根据评估价格决定贷款额度，随着今年二手住宅价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于评估价格的涨幅。在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%至60%。随着新政的落地，预计北京二手住宅的实际首付比例有可能达到50%至70%，这极大抑制二手购房需求释放。今年第四季度，部分在今年涨速过快的区域，二手住宅价格将出现回落。”

虹吸效应强大 通州投资仍有机遇

那么，930政策对通州楼市会有什么影响呢？首先，通州不同于北京其他区域，早在930新政出台之前，去年8月，通州就出台了住宅最严限购政策，今年5月5日又出台了最严限购政策“升级版”，商住公寓、办公、商业据纳入限购范围，很明显，相比于北京其他区域，早已打过限购“预防针”的通州，其实，房价价格已经被“压实”，消费者更趋理性，消费人群更为稳定，因此，在北京房价基本进入“禁欲”的这个时期通州依然具备投资溢价空间。

其次，北京“930”新政限购的对象主要是住宅，限购政策将导致住宅投资成本升高，购房进一步受限。但这轮限购政策并没有触及商业办公产品，“930”新政出台之后，通州又将住宅购房的首付比例提高了5%-20%，因此，通州商业办公产品在首付方面的优势也逐渐凸显出来。相比之下，市场将逐渐转向商业办公产品，可以预见，通州未来一段时间商住投资热情也将进一步高涨。

房价短暂停滞 哪种房子最保值？

北京“930”新政出台之后，不少专家以及业内人士都预测楼市最后一个季度，市场将归于平静，房价不会出现涨幅，但也不会降下去，会“停滞”一段时间。但在中国实体经济举步维艰、货币闸门尚未关闭的大背景下，买房保值升值依然是大众最为关注的话题。

其实，如何判断产品究竟是否保值，具备溢价可能，很大程度上都决定于是否占有城市“稀缺”资源。在楼市区域发展、楼市产品打造同质化严重的今天，“稀缺”直接决定了价值。

商办项目库存预警 长安源应市推出

但纵观通州楼市，通州的商业办公产品是比较稀缺的，特别是通州运河核心区优质的商业办公项目，一房难求。总体来看，通州运河核心区优质商业办公项目更加稀缺。以运河核心区最低容积率项目长安源为例，项目由中国高端地产领航者富华集团匠心打造，著名建筑大师李玮珉执笔设计，首发仅16席，可谓绝对“稀有”。在运河核心区这片寸土寸金的土地上，0.56的容积率，把将近一半土地归还于自然，达到“天人合一”的和谐境界，也是仅此一处。

据富华置地市场营销总监江树生介绍，为打造高品质稀缺的临水低密产品，还特地奔赴世界多个国家进行考察学习，这才成就了今天的长安源。建筑外立面采用天然黑洞石建立沉稳质感，辅以斜顶、山墙、开口露台，雕塑出融于自然的功能空间，整栋建筑设计有私密式步入花园、奢阔露台以及特色阁楼；150-350㎡舒适尺度，4.5米奢华层高，更是无限放大了建筑与自然融合的空间尺度。

作为京津冀 “桥头堡”的通州，运河核心区未来发展潜力已经初步展露，经过多轮严格限购政策洗礼，运河核心区已经成为北京市内房价最为理性区域，随着企业不断东进，运河核心区商办产品房价在未来的一段时间内必将稳中有升。而像长安源这样稀缺高端产品，在楼市限购、资产荒持续蔓延的大背景之下，显然具有绝对的升值保值空间。