欧阳捷：放弃幻想 回归理性 不要与政策趋势对抗

不要以为这些正在去库存的城市就没有机会，恰恰相反，一些城市库存减少之后，土地供应也在减少，而且政策更有利于市场活跃，瞄准这些城市、精耕细作，才是最有价值的机会点

很多三四线城市的城镇化已经结束了，常住人口持续低于户籍人口，意味着人口是净流出的，即便是铁路和高速公路通车，人口也不是导入而是加快导出。

但是它们的房地产还没有完全结束，有些城市已经没有太多的需求，怎么办呢？

政府正在推动拆迁制造需求。

安徽某市常住人口仅仅相当于户籍人口的65%，尽管航空、铁路、高速公路网络可谓是四通八达，但止不住的人口外溢。为打造区域性中心城市和富有竞争力的现代化大城市，实施城市建设三年行动计划。2015年城市拆迁近500万平米，2016年完成征迁是上年的2倍，并通过“房票”推动棚户区改造货币化安置和公租房货币化保障，但供应土地的规划可建面积却低于征拆面积，城区可售楼盘逐渐减少，出让地价也在快速拉升。

无疑，地方政府是极为聪明的，抓住了去库存的政策机遇期和“供求关系的紧平衡”策略逻辑，不仅收获了土地财政，也使得房价拉升到1万元/平米以上，需求也得到了快速释放。

不过，这样的城市经过最多四五年的拆迁，房地产也就基本结束了。趁着市场形势还好、改善需求还在、房企扩张还猛，政府也在抓紧收割可能是最后一波的土地财政。

全国三四线城市众多，这也让广泛意义上的三四线城市有了此起彼伏的兴盛，地方政府着眼于眼前的政绩，不会过于顾忌未来的衰退，在招商引资难以奏效、经济增长缺乏亮点的状况下，城市扩张的愿望和拆迁制造的需求也是政绩的垫脚石。

还有没有尚未觉醒的三四线城市呢？其实肯定是有的。

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