欧阳捷：放弃幻想 回归理性 不要与政策趋势对抗

的确，过去的房地产市场存在连续多轮的三年小周期。

其背后的逻辑是：房价涨跌影响社会稳定和谐、经济发展需要房地产牵引拉动，因此市场总是遭遇调控，房价上涨头痛医头、市场冷冻脚痛医脚，宏观短视、政策短效，周而复始、循环往复，调控变空调、周期频出现。

现如今，中央“房住不炒”已成定论，抑制资产泡沫的政策逻辑不会再改变，不仅是“十九大”，甚至明年“两会”新一届政府也会延续中央现在的政策基调和施政理念。

7月24日的中央政治局会议强调，“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。这一定调就已经非常明确地告诉我们，在下一届政府任期内，也不要幻想政策会因形势变化而发生随风摇摆式的重大调整。

周期轮动的逻辑显然已不成立，后市不会存在再次冲高的可能，指望调控放松、楼市回升、房价暴涨是不现实的。

去年12月的中央经济工作会议强调：“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。

从金融层面看，M2不断走低，货币定位“流动性的紧平衡”，流向房地产的资金更是不断减少，中间业务、通道业务、前端融资、发债上市、按揭贷款无不收紧，我们也预计按揭贷款增速会下降到个位数，明后年很可能出现负增长。

底线是什么？

防止大起大落就是“不突破上限、不穿透下限”的两条底线，大起不用想了，大落也不容易。

没有土地供应，当然也就没有住房成交。限价之下，房价难涨。无量无价，自然不会大起，还能有小周期的回升吗？

目前，调控已经延续近一年，调控压力不断释放，货币紧缩、利率提升、限贷趋紧、限价不松，倒逼房企加快出货、获利回吐，四季度将成为“本轮行情”的“低点”。

“低点”的典型特征是什么？

土地供应低点、新房成交低量、土地价格维稳、房价出现回落，目前来看，就如我们5月预期的那样，房价将从“明升暗降”转向“真刀实枪”下降。

不过，或许我们不必过于担心房价会出现大跌，因为政府既然可以限制房价上涨，当然也可以限制房价下跌，“双向限价”将是稳定楼市、防止大起大落、跌宕起伏的杀手锏。

虽然会出现“本轮行情”的“低点”，但是政府不会再以资产泡沫加倍膨胀为代价换取经济增长了。

房企如果再赌政府放松调控、拉升市场、回调周期，相信一定会自食苦果、心碎周期的。

去年我们提出“远郊盘比近郊盘贵、毛胚房比精装房贵、二手房比一手房贵”将成为普遍现象，现在看来，越来越多的扭曲现象让开发商们困惑无比，不少人仍在预期未来限价令必然会大幅放松。

房价受限的同时，地价却是暴涨，多地土拍溢价率虽然不高，但其实楼面地价起拍底价已经相当于周边房价，房价地价差几乎为0，这是要逼死开发商的节奏吗？

有人说：这样的话，肯定不可持续啊，成本总是应该要算的啊。

以为政府会默许房企“成本定价法”、允许在成本基础上合理确定房价的想法是错误的，显然是开发商的一厢情愿。

就如李嘉诚所说：房价上涨的时候我也没有分你的，跌了也不会赔。

再强势的开发商在政府这里也是弱势群体，虽然房价涨了，政府是要分的，但政府从来也没有说过，地价涨了，房价就一定要涨。

2007年时，上海住宅平均房价地价差约为7500元/平米，房企利润还不错，但经历了2008年的金融危机之后，房价地价差缩小到5500元/平米，不少房企亏了一把。2010年之后房价地价差一路上升，到2013年高达12500元/平米，所以出现了房企回归一二线城市的共识，那时，房企亏了赚了也都是自己的事儿。

有些同仁觉得政府把地价的底价拉高了，未来也应该会允许房价上涨，不然开发商都是亏的、不敢再去拿地了。

这种想法也是相当危险的，这不就是典型的赌博心态吗？

您怎么知道地方政府会在意全国性房企会不会亏损呢？

您怎么知道地方政府一定会按照开发商的“成本定价法”定价呢？

您怎么知道地方政府还敢再挑战中央权威呢？

您怎么知道您不敢拿地、别人也不敢拿地呢？

政府态度其实是很清楚的：要拿地，就是这个价；拿不起，就别玩了。涨房价，不要做梦吧。

三四线城市的房价地价差虽然不大，但也是不至于亏损的，更何况去年下半年以来，不少三四线城市的房价上涨速度之快也是令人瞠目结舌

因此，限价令至少再持续五年。

当然，限价令毕竟是伤筋之事，会导致市场供求关系错位、价格信号紊乱、市场经济体系难以建立，滋生腐败空间，不宜久为。

未来，我们可以尝试建立适应市场经济的差别化住房及其价格体系，形成高端商品住宅、普通商品住宅、租赁住宅三足鼎立格局。

对高端商品房价格全面放开且不作统计，取消林林总总的“竞地价、竞房价、竞自持、竞保障”等竞价加持公建的绑定政策，让地方政府尽可能获得更多的土地出让金，以补充财政资金用于城市建设与民生工程，让高端商品住房名正言顺地多缴税费。

对普通商品房实行限价政策，允许房价每年涨幅不高于GDP、不低于CPI增速，既可以确保民众用相对低价获得资产，又可以让其获得随经济增长和财富增值的权益。

取消各类保障房建设，已有各类保障房进行二次房改，出售给有能力的居住者或资产运营公司，实现社会化运营，让政府解脱出来专注于更有价值的公共服务。对被保障人群实行租赁住房补贴政策，根据其家庭经济困难程度给予不同额度月度补贴，并允许其租住普通商品房小区，让困难家庭及其孩子获得应有的自尊，以免被贴上保障房住户的标签。

对于脱困人群可以减少直至取消租房补贴，从而更好地维护社会保障的公平公正，政府不必为清理“开宝马住经适房”家庭而耗费巨大的行政管理成本，也避免不明真相的吃瓜群众误解事实、传播假象，影响政府权威和公信力。

既然一二线城市限购限贷限价，那大家都到三四线城市去吧，甚至一些原本不怎么肯去三四线城市的央企国企也都去赶了脚。

三四线城市真的可以赶集么？

一些布局三四线城市的房企业绩大幅增长，超出了人们的普遍预期，甚至不少三四线城市都出现了面粉贵过面包、面包变成泡沫的惊心场景。

不过显而易见的是，那些跟随大房企脚步的后来者，一旦进入已经被割了韭菜的三四线城市，很可能会被带进沟里。

如果把三四线城市分为五类，我们会发现：

这是大家已经形成共识的在二线城市之后的房企必争之地，印证了去年6月我们所说“打造都市圈”的逻辑。

但是，这些城市已经很快学会了一二线城市限制土地供应的策略，显然，减少土地供应换来的是去库存和提高土地溢价，不用说，都市圈三四线城市的土地已经或者正在获得高溢价。

在这种省内可以跨行政辖区打通便捷交通的都市圈内的中小城镇，其未来成长性的前景一定是不可估量，而这些核心城市也可以借助于都市圈经济成为二线城市争先进位的最佳路径。

但是，随着这些都市圈三四线城市的土地供应逐渐减少和限购限价，市场热度逐渐降温，未来会随着都市圈核心城市的市场走势而同步震荡。

高价拿地的房企也将陷入捂盘惜售但资金成本太高、快速去化又无法突破限价的进退两难境地。

过去我们说过：三四线城市去库存的关键只有两件事，一是壮士断腕般地减少甚至暂停土地供应，再多的库存3-5年也可以基本消化。

二是要涨房价，房地产不同于消费品，消费品降价就可以去库存，比如手机想去库存只需降价就可以提升销量。房地产是投资品，就像股票一样，买涨不买跌。

所以我们看到，一些曾经的“鬼城”通过停止土地供应、停建保障房安置房、“房票”货币化保障安置等办法消化了大量库存。

2015年，我们认为住宅市场库存平均只有4-5年，显然，有些城市库存量本就不大，如果去库存过猛并导致库存降至一年以内，就会倒逼供求关系失衡、地价房价上涨，这样的案例已经不在少数了。

在这些城市，只要没有严格限价，房企还是有机会的。

国家统计局的数据显示，全国去库存取得了很大进展。然而，有些城市土地供应大幅减少，但地价还在继续走低，显示它们仍然在艰难的去库存路上。

未来这些城市还有多少需求呢？

前两天，一个西部城市的地方政府代表团来访，我问询了政府领导三个问题：房子住了多少年？想不想换房子？当地有没有合适的房子可换？

听下来，居住十年左右还是比较普遍的，想换房子但没有好房子，他们心目中的好房子就是多层电梯，大致相当于新城幸福系产品线“启航、乐居”中的“乐居+”，如果我们能够带给他们更高层级的“圆梦、尊享”产品，相信市场热度是超乎想象的。

相信这些城市不会再落入去库存的陷阱了，它们还会继续减少供应，并更关注需求与供应的匹配，特别是过去产品短缺年代制造的粗放型产品已经到了更新换代、配置升级阶段，这也意味着，这些城市的有效升级需求将成为住房供应的核心考量，并拉动房价、推动地价上涨。

不要以为这些正在去库存的城市就没有机会，恰恰相反，一些城市库存减少之后，土地供应也在减少，而且政策更有利于市场活跃，瞄准这些城市、精耕细作，才是最有价值的机会点

很多三四线城市的城镇化已经结束了，常住人口持续低于户籍人口，意味着人口是净流出的，即便是铁路和高速公路通车，人口也不是导入而是加快导出。

但是它们的房地产还没有完全结束，有些城市已经没有太多的需求，怎么办呢？

政府正在推动拆迁制造需求。

安徽某市常住人口仅仅相当于户籍人口的65%，尽管航空、铁路、高速公路网络可谓是四通八达，但止不住的人口外溢。为打造区域性中心城市和富有竞争力的现代化大城市，实施城市建设三年行动计划。2015年城市拆迁近500万平米，2016年完成征迁是上年的2倍，并通过“房票”推动棚户区改造货币化安置和公租房货币化保障，但供应土地的规划可建面积却低于征拆面积，城区可售楼盘逐渐减少，出让地价也在快速拉升。

无疑，地方政府是极为聪明的，抓住了去库存的政策机遇期和“供求关系的紧平衡”策略逻辑，不仅收获了土地财政，也使得房价拉升到1万元/平米以上，需求也得到了快速释放。

不过，这样的城市经过最多四五年的拆迁，房地产也就基本结束了。趁着市场形势还好、改善需求还在、房企扩张还猛，政府也在抓紧收割可能是最后一波的土地财政。

全国三四线城市众多，这也让广泛意义上的三四线城市有了此起彼伏的兴盛，地方政府着眼于眼前的政绩，不会过于顾忌未来的衰退，在招商引资难以奏效、经济增长缺乏亮点的状况下，城市扩张的愿望和拆迁制造的需求也是政绩的垫脚石。

还有没有尚未觉醒的三四线城市呢？其实肯定是有的。

去年，我们新城控股的公益产品“七色光.光彩图书馆”走进了贵州石阡县，为山里的小学送去图书、电脑。