欧阳捷：放弃幻想 回归理性 不要与政策趋势对抗

未来，我们可以尝试建立适应市场经济的差别化住房及其价格体系，形成高端商品住宅、普通商品住宅、租赁住宅三足鼎立格局。

对高端商品房价格全面放开且不作统计，取消林林总总的“竞地价、竞房价、竞自持、竞保障”等竞价加持公建的绑定政策，让地方政府尽可能获得更多的土地出让金，以补充财政资金用于城市建设与民生工程，让高端商品住房名正言顺地多缴税费。

对普通商品房实行限价政策，允许房价每年涨幅不高于GDP、不低于CPI增速，既可以确保民众用相对低价获得资产，又可以让其获得随经济增长和财富增值的权益。

取消各类保障房建设，已有各类保障房进行二次房改，出售给有能力的居住者或资产运营公司，实现社会化运营，让政府解脱出来专注于更有价值的公共服务。对被保障人群实行租赁住房补贴政策，根据其家庭经济困难程度给予不同额度月度补贴，并允许其租住普通商品房小区，让困难家庭及其孩子获得应有的自尊，以免被贴上保障房住户的标签。

对于脱困人群可以减少直至取消租房补贴，从而更好地维护社会保障的公平公正，政府不必为清理“开宝马住经适房”家庭而耗费巨大的行政管理成本，也避免不明真相的吃瓜群众误解事实、传播假象，影响政府权威和公信力。

既然一二线城市限购限贷限价，那大家都到三四线城市去吧，甚至一些原本不怎么肯去三四线城市的央企国企也都去赶了脚。

三四线城市真的可以赶集么？

一些布局三四线城市的房企业绩大幅增长，超出了人们的普遍预期，甚至不少三四线城市都出现了面粉贵过面包、面包变成泡沫的惊心场景。

不过显而易见的是，那些跟随大房企脚步的后来者，一旦进入已经被割了韭菜的三四线城市，很可能会被带进沟里。

如果把三四线城市分为五类，我们会发现：

这是大家已经形成共识的在二线城市之后的房企必争之地，印证了去年6月我们所说“打造都市圈”的逻辑。

但是，这些城市已经很快学会了一二线城市限制土地供应的策略，显然，减少土地供应换来的是去库存和提高土地溢价，不用说，都市圈三四线城市的土地已经或者正在获得高溢价。

在这种省内可以跨行政辖区打通便捷交通的都市圈内的中小城镇，其未来成长性的前景一定是不可估量，而这些核心城市也可以借助于都市圈经济成为二线城市争先进位的最佳路径。

但是，随着这些都市圈三四线城市的土地供应逐渐减少和限购限价，市场热度逐渐降温，未来会随着都市圈核心城市的市场走势而同步震荡。

高价拿地的房企也将陷入捂盘惜售但资金成本太高、快速去化又无法突破限价的进退两难境地。

过去我们说过：三四线城市去库存的关键只有两件事，一是壮士断腕般地减少甚至暂停土地供应，再多的库存3-5年也可以基本消化。

二是要涨房价，房地产不同于消费品，消费品降价就可以去库存，比如手机想去库存只需降价就可以提升销量。房地产是投资品，就像股票一样，买涨不买跌。

所以我们看到，一些曾经的“鬼城”通过停止土地供应、停建保障房安置房、“房票”货币化保障安置等办法消化了大量库存。

2015年，我们认为住宅市场库存平均只有4-5年，显然，有些城市库存量本就不大，如果去库存过猛并导致库存降至一年以内，就会倒逼供求关系失衡、地价房价上涨，这样的案例已经不在少数了。

在这些城市，只要没有严格限价，房企还是有机会的。

国家统计局的数据显示，全国去库存取得了很大进展。然而，有些城市土地供应大幅减少，但地价还在继续走低，显示它们仍然在艰难的去库存路上。

未来这些城市还有多少需求呢？

前两天，一个西部城市的地方政府代表团来访，我问询了政府领导三个问题：房子住了多少年？想不想换房子？当地有没有合适的房子可换？

听下来，居住十年左右还是比较普遍的，想换房子但没有好房子，他们心目中的好房子就是多层电梯，大致相当于新城幸福系产品线“启航、乐居”中的“乐居+”，如果我们能够带给他们更高层级的“圆梦、尊享”产品，相信市场热度是超乎想象的。

相信这些城市不会再落入去库存的陷阱了，它们还会继续减少供应，并更关注需求与供应的匹配，特别是过去产品短缺年代制造的粗放型产品已经到了更新换代、配置升级阶段，这也意味着，这些城市的有效升级需求将成为住房供应的核心考量，并拉动房价、推动地价上涨。