2016政策风暖向上 2017抑制泡沫理性发展

2、30城商品住宅成交量预计2017年下跌10%左右

2017年全国30个样本城市商品住宅成交面积将由增转跌，预计下跌10%左右。主要原因：一是2015和2016年住房需求显著释放，存在需求透支现象，将使得2017年成交量难以继续增长；二是35城中约一半城市为2016年的热点城市，在严厉的调控政策压制之下，2017年住宅成交量将下跌二三成，所以拖累了35个样本城市的成交量。总之，35城市商品住宅成交面积变化方向，与全国大势一致，但2017年跌幅大于全国总体跌幅。

图30  2017年30个典型城市商品住宅成交面积及同比增幅预测

数据来源：CRIC、易居研究院

（三）市场价格

1、全国房地产开发企业土地购置价格预计2017年增长10%左右

2017年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，预计全年增长10%左右。主要原因：一是2016年房市整体处于回暖态势，但四季度后逐步降温，因此2017年土地市场温度有所下降；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市虽然土地供应有限，价格高企，但近期地方政府已经出台政策控制地价，再加上三四线城市较低的地价已接近土地开发成本，跌无可跌，因此地价整体仍将稳中有升，但增幅不会太大；三是2016年土地购置价格基数较高，2017年涨幅也不会太高。

图31  2017年全国房地产开发企业土地平均购置价格及增幅预测

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、全国商品房成交均价预计2017年增长5%左右

2017年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在5%左右。主要原因：一是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高，因此2017年全年仍然上涨；二是虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，预计房价稳中有涨，从而推动了全国商品房成交均价的上涨；三是价格变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价格仍将小幅上升，将高于成交量增速。综之，2017年房市总体降温，全国商品房均价强势不再，但仍有望实现正增长。

图32  2017年全国商品房销售均价及增幅预测

数据来源：国家统计局、易居研究院

3、70城房价指数环比增幅预计2017年7月前后可能出现拐点

2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势，预计上半年市场振荡式缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年，房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后，70城房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在2017年第一季度见顶，预计峰值为11.4%左右，其后同比增幅将步入下行通道，预计到2017年第四季度从正增长转变为负增长。

图33  2017年70个大中城市房价指数环比和同比增幅预测

数据来源：国家统计局、易居研究院

对全国70城房价指数增幅的预测，可以结合库存去化周期数据进行对比。其中去化周期的数据取自全国35个样本城市新建商品住宅存销比数据，而房价指数数据则为全国70城新建商品住宅价格指数环比增幅数据。对两个增幅曲线做对比，可以看出二者具有较强的负相关性，去化周期最低点，对应房价涨幅最高点，其实这正反映了供求关系决定房价短期波动的规律。展望2017年，随着存销比数据的不断上升，供求关系会不断发生变化，这样房价指数环比增幅也会逐步收窄，并有可能在年中由正转负。房价增幅的下跌，有助于防止大起大落，让市场回归理性，促进房地产业平稳健康发展。

图34  70城房价指数和35城库存去化周期走势比较

数据来源：国家统计局、易居研究院