2016政策风暖向上 2017抑制泡沫理性发展

2016年上半年，中国房地产市场行情较为火爆，包括房屋成交量、房价等指标都屡创新高。到了第三季度，为了更好地抑制资产泡沫和去杠杆，政策频频加码，进而使得部分市场指标走向发生了变化。到了第四季度，政策效应积极释放，全国房地产市场过热态势受遏制，市场交易和市场预期也开始理性回。纵观2016年房地产市场与政策，整体上有较大波动性，这也是中央再次强调建立房地产市场长效机制的重要原因。2016年第四季度的市场与政策逻辑将在2017年延续，相应的，部分市场指标出现降温也符合预期。同时，受供给侧结构性改革和三四线城市仍需继续去库存等利好因素的影响，房地产部分供应指标依然有望维持个位数的增长态势。基于这样一个大方向的判断，我们对2017年各个指标进行了逐个分析和预判。回顾过去几年的全国房地产市场年报：2013年底，我们预测2014年特征为：高位振荡，逐步降温；2014年底，我们预测2015年特征为：探明底部，复苏上行；2015年底，我们预测2016年特征为：政策风暖，市场向上；展望2017年，我们预测其特征为：抑制泡沫，理性发展。2017年将是全国房地产市场回归理性、重塑规范的一年。

上篇：回顾2016年

 一、房地产市场供应

（一）房地产开发企业土地购置面积：同比跌幅明显收窄   

2016年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%。从近十多年走势看，2009年房企土地购置面积增幅为历史较低水平。随着2009年房市转暖，2010年土地购置面积快速上升。2011年创历史最高值，其后呈振荡下滑态势。2012年呈现前冷后稳，全年成交仍处于历史低位。2013年，土地市场伴随楼市回暖而火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比呈现逐步上扬态势。2014年，由于市场比较低迷，楼市库存压力较大，房企资金趋于紧张，购地节奏有所放缓。2015年，在楼市复苏态势下，由于房企对行业中长期发展保持谨慎态度，以及去库存压力等因素，土地购置面积及其增幅创近十几年来新低。2016年前11个月，市场处于回暖态势，但区域差异较大，一二线城市楼市活跃，但供地规模偏小；三四线城市仍需去库存，供地更少，开发商拿地意愿也不强；因此2016年前11月全国土地购置面积仍呈同比下跌，但跌幅明显收窄。

图1  2001年以来我国房地产开发企业完成土地购置面积及增幅

数据来源：国家统计局、易居研究院

从月度累计情况看，2011年以来土地市场整体呈现快速下滑趋势，2012年市场仍旧低位运行。进入2013年，土地市场成交同比跌幅逐月收窄，1-11月份转为同比正增长。受到宏观环境以及行业调整影响，2014年一季度开始再次进入负增长区间，至年末两月大幅下探。2015年前两个月再次大幅下探后，一直处于低位盘整态势。自2016年前两个月开始，同比跌幅大幅收窄，虽然7、8月跌幅有所加大，但9月份以后，跌幅仍呈现逐步收窄态势。

图2  2011年以来房地产开发企业年初累计土地购置面积同比增幅

数据来源：国家统计局、易居研究院