2016政策风暖向上 2017抑制泡沫理性发展

二、房地产市场成交

(一）全国商品房成交面积：超过2013年历史高点

2016年1-11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，成交量已经超过2013年全年的历史高点。从历史数据上看，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，商品房销售面积同比增幅均高达40%以上。仅有2008年楼市表现惨淡，在全球金融危机的影响下，2008年全国商品房市场陷入低迷，商品房销售面积近5.6亿平方米，同比大幅下跌了14.7%。2012年，受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响，销售面积增幅受到遏制，仅仅好于2008年。2013年商品房市场明显回暖，销售面积同比增幅快速回升。2014年市场降温，同比下跌，是近十几年来第二个下跌的年份。2015年楼市持续回暖，商品房销售面积同比增幅明显回升。2016年前11个月，随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松，商品房销售面积增幅高达24%，创2010年以来新高。

图7  2001年以来全国商品房销售面积及增幅

数据来源：国家统计局、易居研究院

从月度累计情况看，2011年1-4月全国商品房销售面积同比增幅明显回落，其后呈现平缓的振荡走势。2012年一季度市场明显降温，同时受基期变化的原因，增幅迅速进入负增长区间，并下探至近年来最低水平，此后逐步上行，并于1-11月再次回到正增长区间。2013年年初迅速上升至近几年最高水平，此后开始逐步回落。2014年自年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，7月以来基本平缓，显示商品房市场仍处于筑底调整阶段。2015年1-2月份下滑后，迅速反弹，接下来几个月累计值增幅持续保持上升并趋稳的态势。2016年年初再次大幅回升，5月以后增幅逐步趋稳回落。

图8  2011年以来全国商品房年初累计销售面积同比走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

（二）30个典型城市商品住宅成交面积：增长二成多

为了全面、客观、合理地反映大中城市商品住宅的成交状况，我们通过CRIC数据系统，选取30个典型样本城市，其中一线城市4个，二线城市15个，三线城市11个；东部城市18个，中部城市7个，西部城市5个。具体城市见备注。

回顾近几年房地产市场历史数据。2010年调控以来，在“限购、限贷”等政策下，楼市开始降温。2011年政策效应继续体现，市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖。2013年再度繁荣。2014年市场持续降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场继续复苏。2016年市场较2015年更为火热，30个典型城市1-11月新建商品住宅成交面积同比增长25%。

图9  2010年以来30个典型城市商品住宅成交面积及同比增幅

数据来源：CRIC、易居研究院

按城市层级来看，2016年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为3741万平方米、16509万平方米和3197万平方米，同比增幅分别为3%、32%和26%。其中，一线城市增幅最小，主因是库存规模明显不足，新盘供应量较小，次因是调控升级，抑制了部分需求与预售证申请。二三线城市增幅较大，这和此类城市购房政策环境宽松、购房意愿明显增强等有关；其中二线城市同比增幅最大，这和今年部分热点二线城市市场交易创历史新高的态势有关。

表1  2009年以来一、二、三线典型城市商品住宅成交面积与同比增幅

分区域来看，2016年1-11月，东、中、西部典型城市新建商品住宅成交面积分别为14151万平方米、6605万平方米和2690万平方米，同比增幅分别为27%、34%和1%。如此看来，中部城市的同比增幅态势最明显，这和此类区域热点城市市场强劲反弹等因素有关。数据来源：CRIC、易居研究院

表2  2009年以来东、中、西部典型城市商品住宅成交面积与同比增幅

 三、房地产市场供求关系数据来源：CRIC、易居研究院

（一）全国库存与去化周期：库存压力平稳释放

从全国商品房库存规模（这里以待售面积来衡量，指代现房库存）来看，1995以来的22年期间，除了2004年、2007年、2016年有所下滑外，其他年份皆为正增长。2016年去库存效果较明显，待售面积出现明显下滑。根据国家统计局的数据，11月末全国商品房待售面积为69095万平方米，同比跌幅为0.8%。

全国库存去化周期可以以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数数皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积是指当年的现房销售面积。其中，2016年的待售面积取11月末的待售面积，而成交量则按前11个月的销售增幅进行年化处理。另外，1995年-2004年的现房销售数据缺失，我们根据2005年以来的现房、期房销售比例关系，大概推算出数据缺失年份的现房销售面积。

统计数据显示，全国商品房现房的去化周期在1997年至2007年总体上持续减小，说明市场趋强；2011年开始持续增长，说明市场趋弱。2016年该曲线明显下滑，2016年前11月去化周期为1.7年，明显低于2015年的2.3年，基本上也回落到和2013年相当的水平。这说明2016年受市场销售状况较好等因素的影响，全国现房的去库存效果非常明，体现出中央去库存的工作任务与政策措施初见成效。

图10  全国商品房待售面积及去化速度

数据来源：国家统计局、易居研究院