2016政策风暖向上 2017抑制泡沫理性发展

（二）35城库存与去化周期：存销比持续探底

本部分选取了35个典型城市的商品住宅市场进行样本城市的研究。从35个城市库存（包括期房和现房）走势看，2016年库存总体处于下滑与探底的状态。2016年11月末35个城市库存规模在23580万平方米，这已是连续16个月库存面积出现同比下滑的态势。衡量库存去化周期的指标存销比出现了持续收窄的态势，11月为9.0个月，已明显低于2013年谷值，进一步回到2010年低位。本轮去库存存，效果非常显著，尤其热点城市反而急需补库。不过，随着热点城市政策收紧和成交量的下滑，预计35城的存销比已近本轮谷值，步入筑底阶段。

图11  35个典型城市商品住宅库存面积及存销比

数据来源：易居研究院

从35城的一二三线城市的分地区看，2016年11月份，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为7.3、8.7和13.0个月。相比10月份7.3、8.6和13.1个月的数值，一线城市的去化速度基本不变，二线城市的去化速度略有放缓，三线城市的去化速度有所加快。同时，从绝对数量看，一线城市去化速度略好于二线，一二线明显好于三线。

一线城市的存销比总体较小，这和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快，这和二线城市2016年房地产市场交易持续向好的态势有关；其中，具有代表性的“四小龙”城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于6个月的紧张状态。三线城市购房政策相对宽松，所以去库存方面也有向好的表现。

图12  一二三线35个典型城市商品住宅库存去化速度

数据来源：易居研究院

从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为31个月。另外，类似济宁、西宁的存销比也比较高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显，政策调控也积极出台。而从地方政府的角度看，则应该在土地市场上加大供应力度。

图13  35个典型城市商品住宅库存去化速度排序（11月）

数据来源：易居研究院

四、房地产市场价格

（一）全国房地产开发企业土地平均购置价格：再创历史新高

2016年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价4083元/平方米，再创历史新高，同比增长26.7%。从历史上看，2005年以来，全国开发企业购地价格总体呈上涨态势；其中，2009-2010年，楼市火爆，地王频现，带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2011年，在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也表现出先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年，楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出优质地块，市场竞争激烈，地王现象仍存，也导致土地价格继续上扬。2014年，土地价格整体呈现平稳上行态势，价格继续创历史新高。2015年，地价不断创历史新高。一方面由于房企投资更加谨慎，更多投向当前房地产市场相对较好、土地价格更高的一线及二线城市，推高了土地购置均价；另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升，导致很多城市，尤其是三、四线城市土地价格难以下调。2016年前11个月，由于一线及部分热点城市市场火爆，地王数量史无前例之多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致地价涨幅较大，成为过去十多年的第三高。

图14  2005年以来全国房地产开发企业土地平均购置价格及增幅

数据来源：国家统计局、易居研究院

从月度累计情况看，土地价格保持稳步增长态势。2011-2012年土地平均购置价格同比增幅保持温和增长。2013-2014年土地价格增长高位运行，2013年全国土地市场整体活跃，高溢价现象不断浮现，推动了土地价格的不断走高。2015年延续了之前增长势头，土地价格持续攀升，不断刷新历史新高。2016年在部分区域楼市火爆的情况下，土地价格继续大幅上升，增幅也达到了历史较高水平。值得关注是，2013年以来全国地价涨幅高出房价涨由一倍左右，这属于不合理现象。

图15  2011年以来全国房地产开发企业土地平均购置价格年初累计走势

数据来源：国家统计局、易居研究院