2016政策风暖向上 2017抑制泡沫理性发展

（二）全国商品房成交均价：涨幅创近七年最高

2016年1-11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%。从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。2014 年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。2016年前11个月，楼市继续回暖，房价增速进一步回升，创近7年最高。我们认为，这一涨幅略偏离近几年的合理值，全国市场总体偏热，其中一线和部分二线城市市场过热。

图16  2001年以来全国商品房销售平均价格及增幅

数据来源：国家统计局、易居研究院

从月度走势来看，2011年全年市场整体处于震荡调整期，2011年年底和2012年初，市场加速降温，价格下跌。2012年楼市见底复苏，房价止跌反弹。2013年初价格增幅快速上扬，随后冲高回落。2014年年初再次进入负增长区间，此后跌幅逐步收窄，11个月再次回到正增长区间。2015年均价月度增幅保持稳步增长态势。2016年年初增幅快速回升，4月见顶后逐步回落并保持趋稳态势，增幅基本稳定在10%左右。

图17  2011年以来全国商品房销售均价月度增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年前11个月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的54.1%，相比1-10月份继续提高1.4个百分点，创历史新高。主要原因是土地购置均价涨幅明显超过房价涨幅。一般而言，地价占房价比重合理值为30-35%，2013年下半年这一比值开始偏离合理区间，而2016年前11个月已超50%，创历史最高值，严重偏离合理值，我们认为地价存在着一定的泡沫。如果说少数城市存在房价泡沫，则这些城市的地价泡沫更大。政府应清醒的认识到这一点。

图18  2011年以来土地购置均价占商品房销售均价比重月度走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

（三）70个大中城市房价指数曲线：先扩大后收窄

从环比看，2012年6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅出现上行拐点，随后增幅进一步扩大，进入2013年增幅显著加大，至2013年3月份，增幅达到1.09%，创下2010年5月份以来的最高增幅。随后受新“国五条”细则及各地调控新政的影响，环比增幅逐步放缓。到了2014年，市场逐渐降温，房价指数环比增幅持续减小,5月房价由涨转跌。到了2015年5月份，持续下跌态势受遏制，房价出现上行拐点，其后保持较小涨幅。到了2016年，房价环比由涨上幅扩大，进行加速上涨期，9月冲至最高值1.8%，创历史最高值。9月底10月初20余城出台新政后，涨幅出现了快速的收窄，体现了政策调控的有效性。

图19  2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅变化

数据来源：国家统计局、易居研究院

对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出三类城市的房价环比增幅走势基本一致，即在2016年经历了快速上涨和快速回落的过程。横向对比看，2016年第三季度开始，一线城市的环比涨幅回落的幅度更大，这和此类城市之前房价暴涨及近期政策管控严厉有关。相对来看，三线城市在11月的环比涨幅反而要比其他两类城市更高，这反映出区域差异。

图20  2011年以来全国三类城市新建商品住宅价格环比增幅变化

数据来源：国家统计局、易居研究院

从同比看，2012年3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅由正转负。2012年三季度开始，房价同比跌幅不断收窄，步入筑底之后的上行阶段。进入2013年，房价呈现加速上涨态势。到了2014年随着市场逐渐降温，使得房价同比跌幅持续收窄。到了2015年下半年，随着全国房价持续上涨，房价同比跌幅持续收窄，到了12月份正式从负增长转变为正增长。到了2016年受全国房价指数环比增长的影响，同比增长曲线持续攀升，到了11月份该同比增幅为10.8%。

图21  2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅变化

数据来源：国家统计局、易居研究院