亚豪机构：2014年房地产市场年度研究 楼市低迷尽显

全年供应下滑两成 年末始发力

据亚豪机构统计数据显示，2014年北京楼市累计供应住宅产品7.7万套，但是在这其中，自住房项目累计供应2.2万套，在总供应中占比近三成。 扣除自住房部分，2014年纯商品住宅供应套数仅5.5万套，相比去年减少22.7%。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，2014年大量自住房项目的集中入市，对刚需住宅项目形成巨大的压制，迫使区域内新入市的刚需住宅调低开盘价格，也使得前期拿地成本高企的项目，迫于低迷的市场环境，推迟入市时间，是2014年商品住宅项目供应量大幅减少的重要因素。

按照目前的项目开发周期情况看，2013-2014年所出让的地块开始进入销售周期，而在2013年由于开发商看好市场，土地市场竞争激烈，高价地频现，较高的拿地成本加上适当的销售利润，使得入市项目定价必然高于周边在售项目，随着2014年自住房的继续上市，预计将对刚需市场造成更大压力，在市场并未全面升温的背景下，自住房项目的挤压、以及2014年市场并未消化的存量，都将迫使刚需项目入市价格维持低位震荡局面，开发商资金风险和经营风险加大。

据亚豪机构统计数据显示，2014年全市住宅项目总计开盘约312次，月均开盘26个，排除1月、2月受元旦和春节长假的影响，出现开盘低谷期，在其他月份中，推盘量大多在平均水准上下浮动，其中，推盘量最高的分别为5月35个，4月33个以及11月33个，季节性特征明显。

亚豪机构副总经理高姗表示，年后，受房价高基数、房贷优惠利率取消等多重因素影响，购房者实际购买力相对减弱，而自住房项目在年后陆续进入申购阶段，较普通住宅低三成的价格优势，对刚需客源进一步分流，为避开自住房的销售周期，具备上市条件的商品住宅纷纷抢跑开盘，造成4月、5月开盘量大幅上升。另外，年初银行信贷持续紧缩，房企融资渠道进一步收窄，资金面偏紧的事实，也令开发商采取加速推盘、回笼资金的高周转策略，也是4月、5月开盘量上升的重要影响因素。

与以往年末开发商推盘积极性减弱，供应量收缩不同的是，2014年年末楼盘项目仍扎堆入市，高姗分析，2014年市场观望情绪浓厚，上半年房企整体销售业绩并不理想，在下半年积极拓展销售渠道，同时加大“以价换量”力度，加速跑量，回笼资金，随着9月末以来出台的一系列利好政策的逐步实施，在刺激购房者加快入市步伐的同时，也提振开发商入市信心，在年末加大供应力度，以期提交一份较好的成绩。