亚豪机构：2014年房地产市场年度研究 楼市低迷尽显

宅地成交下滑 商业用地异军突起

从成交结构来看，2014年北京实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平米，与去年相比减少431万平米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%；而商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，与去年相比增加85万平米，总成交金额达588亿，较去年增加120亿元。剩下的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从住宅用地市场来看，成交下滑的根源在于供应的不足。虽然由于商品房成交持续低迷造成房企资金层面的压力，使得2014年的住宅用地不像2013年那样“高价地”频出，甚至多宗2013年“高价地”周边的地块也遭到冷遇。但是城区甚至成熟郊区土地资源的日渐枯竭，使得房企对于优质地块的热情依然不减，因此也出现了多宗像西局地块、旧宫地块等数宗高价地。而2013-2014年这些连续出现的高价地势必会对未来住宅市场结构产生重大影响，随着上述项目进入集中入市期，2015年北京住宅市场难以避免的将要走入“豪宅时代”。

在2014年楼市成交遇冷，后期宅地供应节奏放缓的背景下，商业用地却异军突起，与住宅用地呈现出冰火两重天的局面。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，2014年商业用地成交大幅上升，主要受政府规划导向和企业自身经营策略双向影响，2013年北京土地出让规则改变，将自住房用地也纳入住宅用地配建范围，持续上涨的地价考验着拿地房企成本控制能力和高周转能力，而随着2014年普通住宅成交整体低迷，前两年高价拿地的项目越发审慎，并不敢轻易入市，企业经营成本大幅上升，为分化经营风险，房企纷纷拓宽业务领域，拿地成本较低的商业住宅成为房企新宠。另外，随着前两年近郊入住人口的迅猛增加，区域商业配套匮乏，为确保区域可持续发展，区县政府也在土地出让时针对性地增加商业地块。

2014北京住宅市场：成交创新低，均价创新高

据亚豪机构统计数据显示， 2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现成交79784套，成交面积829.58万平方米，相比去年分别减少26.7%、29.8%，而这其中还有18860套为自住型商品房所贡献，扣除该部分，纯商品住宅60924套的成交量更是创造了有史以来的年度新低。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，从最近数年房地产市场发展轨迹来看，政策变动对于市场量价的影响尤为深刻。自2011年以限购为主的最严厉宏观调控政策出台之后，当年市场成交出现探底，也因此引发整体市场“降价潮”的出现，随着大量项目的“以价换量”接下来的2012年市场成交出现大幅回升，但当年成交均价出现回落；而在2012年底大量项目换量成功之后，市场价格再次出现“起势”，为抑制这一趋势，政府再发“限价令”，直接导致了2013年的供应低迷，供应的不足使得当年成交再度下滑；而进入到2014年之后，限购对于市场的收紧状态已近临界点，“松限”声音不断，而全国各地中小城市也陆续开始实施，但是对于北京市场而言，虽然有信贷放松、普宅标准调整这类定向放松政策开始实施，使得年底出现翘尾行情，但是在限购依然延续以及自住房的冲击之下，北京商品住宅市场整年的表现依然不尽如人意。