亚豪机构：2014年房地产市场年度研究 楼市低迷尽显

与此同时，2014年北京商品住宅（不含保障房）成交均价为24971元/平方米，相比去年上涨7%，也创造了有史以来年度新高。而扣除自住房部分之后，这一均价更是高达26914元/平方米，同比涨幅15%。

亚豪机构副总经理高姗认为，2014年房价的上涨一方面是2013快速去化之后的涨价趋势顺延所致。虽然进入2014年之后成交开始萎靡，库存压力持续攀升，但是前期由于长期偏紧的调控方向，使得整体市场需求出现短缺，购买意愿疲软，因此房企降价促销的动力较小；另一方面，限价政策的实际放开，使得2014年高端项目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整体市场的成交均价。

而对于即将到来的2015年楼市行情，高姗判断，930新政以及降息所带来的回暖边际效应正在递减，而楼市的真正的强势反弹要依赖于救市“组合拳”，例如2009年的一波超强势反弹除了依赖于宽松的货币政策之外，4万亿的货币投放更是起到了不可或缺的作用。因此高姗认为，如果仅仅依靠上述已经实行的几项政策难以支撑起2015年楼市成交的回暖之势，如果没有新政策的出台，2015年楼市成交将再度平淡。另外从价格来看，2015年楼市开局房价仍会维持一段时间平稳。一方面由于目前北京房价水平已处于历史高位，即使是六环外普通住宅单价也已基本在20000元/平方米以上，房价过高已超出大量需求群体的承受范围之内，继续上涨的动力不足；另一方面，目前去库存仍然是摆在各大房企面前的首要任务。但是与此同时，2013-2014年出让的部分高价地在2015年已进入入市期，基于成本压力，这些项目定价多会在豪宅5万元单价的标准之上，10万元的产品也不在少数，而随着这些项目的逐渐入市，整体市场价格也将会被逐渐拉高。

大兴、房山、通州、朝阳四区域成交占比近七成

2014年北京商品住宅成交的主战场仍主要集中在大兴、朝阳、房山、通州这几个区域，据亚豪机构统计数据显示，2014年全年这四个区域累计实现成交49937套，在总成交量中占比高达63%。

尽管四个区域住宅累计成交均过万套，但受自住房入市支撑成交量影响，四个区域住宅成交特征呈现明显分化，其中位居第二、三名的朝阳和通州，自住房在区域总成交中分别占比54% 、23%，显著拉升区域成交量，而大兴和房山区由于刚需住宅集中，且前期降价充分，纯商品住宅成交量支撑区域成交，在成交排行前十位的项目中，成交的普通住宅项目多位于大兴和房山两个区。

高姗分析表示，房山、大兴、通州在过去几年土地供应集中，经过前期开发后，入市产品类型多以刚需住宅为主，而年初在去年末楼市热闹效应影响下，区域在售项目定价高企，通州区定价直奔30000元/平米，而房山在售项目平均定价也高达26000元/平米，基本超出刚需客群所能接受的上限，区域项目去化周期拉长，为提高项目周转速度，稳定现金流，以住总万科橙降价入市开始，大兴和房山成为房企“以价换量”主力区，而从成交排行前十来看，率先降价或平价入市的楼盘项目占据成交前列，如住总万科橙、首开新悦都等，在市场普遍进入“以价换量”区间后，降价幅度大的楼盘也取得不俗成绩，如首开熙悦山等。

从成交总价特征来看，扣除自住房部分，2014年总价200万元以下的低端刚需产品成交占比54%，相比2013年下滑7个百分点，由此可以看出自住房对于低端购房需求资源的挤占，虽然年底前信贷政策以及降息的祭出对于低端客群入市产生一定刺激作用，但是仍未能抵消自住房的冲击，纯商品住宅市场中低端项目成交所占比重大幅减少。而与之相对应的则是中高端成交的回升，其中总价500-800万元的产品成交占比而7%，相比2013年上升2个百分点，而800万元以上的豪宅产品成交占比也由2013年的3.9%上升至5.8%。高姗认为，这主要是由于2014年限价逐步放开之后高端项目蜂拥入市所导致，而进入到2015年随着高端项目入市的更加频繁与集中，这一趋势仍将继续持续。