亚豪机构：2014年房地产市场年度研究 楼市低迷尽显

自住房政策初现成效

自住型商品房政策自2013年底公布并开始出让土地之后，2014进入开花结果的一年，这一年当中，共有22个自住房项目（包括恒大城定向销售项目）完成了选房并实现签约。2014年共成交自住型商品房18860套，限定价格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米，由于其“比周边商品房低出30%”巨大价格优势使得其成为市场中的“香饽饽”，大量具有北京购房资格的客群放弃了对普通商品住宅的关注，转而投向自住房轮候，并在初期形成一股申购热潮。随着后期自住房产品自身弊病的逐渐显露，一些位置较远，户型较差的项目也遭到弃选的冷遇，但是自住房这类产品仍然在2014年给予了市场重创。

其中最为直观的影响就是其对于低端刚性需求的挤占，2014年自住房实现成交18860套，占全部成交的比重为24%，而其中九成以上均为低端刚需人群，而扣除这部分之后也造成了2014年纯商品住宅成交出现了历史新低；除去实际成交之外，自住房对于市场的影响还体现在预期方面，除去目前已成交的18860套之外，目前已成交的自住型商品房用地预计还可提供自住型商品房3.6万套左右，相当于2014年成交量的2倍。如此巨大的潜在供应将进一步挤占商品房需求客源，并对其价格体系产生一定冲击，基于这一判断，2015年普通商品房市场的刚需型项目，将会面临到自住房更猛烈的冲击。

2014年北京土地市场：土地出让金创历史新高

2014年北京土地市场共有141宗土地实现成交，相去去年减少73宗。土地出让面积合计1295.3万平方米，规划总建筑面积1663万平方米，相比去年分别减少37%、29%。虽然成交土地宗数与面积同比均有所减少，但是2014年北京土地出让金总金额却继2013年之后再创有史以来新高，1916.9亿元的成交总金额，相比商品房市场与土地市场双双火热的2013年还高出了95亿元。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，成交土地面积大幅减少，出让金总额却继续攀升，说明2014土地市场价格依然居高不下。亚豪机构统计数据显示，2014年北京土地成交平均楼面价为11526元/平方米，而这一数据在2013年仅为7700元/平方米。推地量少与成交价高成为了2014年土地市场的两大主要特征。

在北京楼市被观望、救市、降价等关键词充斥，购房者与开发商彼此僵持时，土地市场也随之走出一条倒N字曲线，年初北京土地市场以406亿成交额，环比上涨132%强势开局，在春节及两会前后，北京土地市场明显降温，4月份则以303亿成交额、环比上涨133%重回高点，及至年中，再次呈现急速下跌态势，底价成交、流拍现象增加，此后至8月冲高后，再次回落，维持低位震荡局面，月均成交额整体下行趋势明显。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，年后土地市场成交低点受季节性和政策性影响，呈现被动式降温，而此后，随着楼市成交持续低迷，在房企出于成本控制与财务风险考量，拿地热情降低，以及政府从供应端控制推地节奏的双重影响下，北京土地市场开始出现市场性降温，整体成交冷清。

任启鑫判断，随着央行多项政策利好实施，使得市场悲观预期发生扭转，北京楼市成交量出现企稳回升态势，出于明后年土地储备及正常经营需要，房企在土地市场上拿地积极性也有所恢复，但受宏观经济下行影响，市场全面反弹动力并不足，未来土地市场将告别非理性拿地，保持平稳态势，同时，土地市场分化将会进一步加剧，更多楼市资金将撤出风险积聚的三四线城市，转投向在此轮调整中率先回暖的一线城市。