亚豪机构：2014年房地产市场年度研究 楼市低迷尽显

2014年，北京楼市调控政策中“限购”主基调依然未变，市场环境依然处于“紧箍咒”之下，与此同时，针对“中端有支持”的自住型商品房政策开始走向台前，并对普通住宅市场产生了极大的冲击。这两层政策基本上为2014年北京楼市定下了悲凉的基调，虽然其中穿插了信贷放松、降息等定向宽松的房地产新政，但是也难改年度成交低迷的颓势。

限购继续 限价放开

2013年底，北京市政府向多家在京房地产开发企业“传话”，表示未来北京市调控政策的力度不会放松，仍然将坚决实施“去投资化”的各种调控手段，其中“限购”与“限价”仍是其最重要的两种手段，这也为2014年北京楼市调控定下了主基调。进入2014年之后，在中国经济增速放缓，全国楼市一片萎靡不振的背景下，以放松限购为标志的新一轮救市浮出水面，二三线城市纷纷开始松绑限购，截止10月份，原有的46个限购城市当中仅有4个城市仍在执行，而北京坚守住了这块阵地。

限购仍在持续，但限价却出现变动。2013年所执行的限价政策主要可分为两类，一类是普宅项目新开盘价格不得高于前期开盘价或周边同类产品价格；另一类则是针对高端项目，既有2013年年底之前单价4万元以上高端项目暂停发放预售许可证的“明示”，也有控制高价项目拿证频次的“暗操”。但是这两类限制在2014年虽没有明文退出，但是实际市场中均已被打破，一方面是大量普宅项目涨价开盘或树立区域标杆；另一方面高端市场表现的更加明显，自6月份开始，保利海德公园与泰禾拾景园等高价项目陆续被放行，而到了年底首创农展馆项目高达16.6万元的历史高价得以通过，标志着“限价”政策已经正式退出历史舞台。

限价政策取消使得供应方开盘速度及频次得以推进，直接刺激了市场供应的增加，但是在限购依然主导市场的背景之下，需求未能有所突破，因此限价放开使得供需失衡日益严重，观望心理再度萌生。

定向宽松刺激年底翘尾

虽然北京楼市政策在2014年依然是以收紧为主，但是自三季度末开始，全国性的信贷政策放松也开始惠及北京市场。9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中最引人关注的当属首套房认定标准的调整以及房贷利率下限的重申，虽然7折的房贷利率下限在实际操作中很难实现，但是首套房标准的调整却影响不小。《通知》规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，俗称“认贷不认房”。而几乎就在同时，北京市发布新的普宅认定标准，对目前正在执行的北京市普通住宅标准以及契税缴纳标准分别进行了调整。普通住房的认定指导价格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上调幅度达到22%。

普宅标准的调整，受益较大的是在原本“被非普”的郊区县进行首套置业的群体；而“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。对于手中既有房产再进行多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金的有限，对于信贷政策的优惠反应较大。因此从10月末开始，中低端刚需及改善型产品主导市场开始出现回暖。

而到了2014年11月21日，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这一政策调整无论是对于房企开发贷压力还是购房者房贷压力的减轻，其作用都是不言而喻。而在930新政的“引子”之后，这一利好无疑成为全面盘活市场的一把钥匙，楼市回暖节奏进一步加快，并且在成交低迷了将近一年之后，意外创造出年底翘尾的现象。

12月31日北京市公积金管理中心也祭出宽松新政，将贷款上限由此前的80万元提高到120万元，这也标志着北京的调控政策已经由过去的收紧转向逐步宽松。