亚豪机构：2014年房地产市场年度研究 楼市低迷尽显

2014年，北京楼市调控政策中“限购”主基调依然未变，市场环境依然处于“紧箍咒”之下，与此同时，针对“中端有支持”的自住型商品房政策开始走向台前，并对普通住宅市场产生了极大的冲击。这两层政策基本上为2014年北京楼市定下了悲凉的基调，虽然其中穿插了信贷放松、降息等定向宽松的房地产新政，但是也难改年度成交低迷的颓势。

限购继续 限价放开

2013年底，北京市政府向多家在京房地产开发企业“传话”，表示未来北京市调控政策的力度不会放松，仍然将坚决实施“去投资化”的各种调控手段，其中“限购”与“限价”仍是其最重要的两种手段，这也为2014年北京楼市调控定下了主基调。进入2014年之后，在中国经济增速放缓，全国楼市一片萎靡不振的背景下，以放松限购为标志的新一轮救市浮出水面，二三线城市纷纷开始松绑限购，截止10月份，原有的46个限购城市当中仅有4个城市仍在执行，而北京坚守住了这块阵地。

限购仍在持续，但限价却出现变动。2013年所执行的限价政策主要可分为两类，一类是普宅项目新开盘价格不得高于前期开盘价或周边同类产品价格；另一类则是针对高端项目，既有2013年年底之前单价4万元以上高端项目暂停发放预售许可证的“明示”，也有控制高价项目拿证频次的“暗操”。但是这两类限制在2014年虽没有明文退出，但是实际市场中均已被打破，一方面是大量普宅项目涨价开盘或树立区域标杆；另一方面高端市场表现的更加明显，自6月份开始，保利海德公园与泰禾拾景园等高价项目陆续被放行，而到了年底首创农展馆项目高达16.6万元的历史高价得以通过，标志着“限价”政策已经正式退出历史舞台。

限价政策取消使得供应方开盘速度及频次得以推进，直接刺激了市场供应的增加，但是在限购依然主导市场的背景之下，需求未能有所突破，因此限价放开使得供需失衡日益严重，观望心理再度萌生。

定向宽松刺激年底翘尾

虽然北京楼市政策在2014年依然是以收紧为主，但是自三季度末开始，全国性的信贷政策放松也开始惠及北京市场。9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中最引人关注的当属首套房认定标准的调整以及房贷利率下限的重申，虽然7折的房贷利率下限在实际操作中很难实现，但是首套房标准的调整却影响不小。《通知》规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，俗称“认贷不认房”。而几乎就在同时，北京市发布新的普宅认定标准，对目前正在执行的北京市普通住宅标准以及契税缴纳标准分别进行了调整。普通住房的认定指导价格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上调幅度达到22%。

普宅标准的调整，受益较大的是在原本“被非普”的郊区县进行首套置业的群体；而“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。对于手中既有房产再进行多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金的有限，对于信贷政策的优惠反应较大。因此从10月末开始，中低端刚需及改善型产品主导市场开始出现回暖。

而到了2014年11月21日，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这一政策调整无论是对于房企开发贷压力还是购房者房贷压力的减轻，其作用都是不言而喻。而在930新政的“引子”之后，这一利好无疑成为全面盘活市场的一把钥匙，楼市回暖节奏进一步加快，并且在成交低迷了将近一年之后，意外创造出年底翘尾的现象。

12月31日北京市公积金管理中心也祭出宽松新政，将贷款上限由此前的80万元提高到120万元，这也标志着北京的调控政策已经由过去的收紧转向逐步宽松。

自住房政策初现成效

自住型商品房政策自2013年底公布并开始出让土地之后，2014进入开花结果的一年，这一年当中，共有22个自住房项目（包括恒大城定向销售项目）完成了选房并实现签约。2014年共成交自住型商品房18860套，限定价格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米，由于其“比周边商品房低出30%”巨大价格优势使得其成为市场中的“香饽饽”，大量具有北京购房资格的客群放弃了对普通商品住宅的关注，转而投向自住房轮候，并在初期形成一股申购热潮。随着后期自住房产品自身弊病的逐渐显露，一些位置较远，户型较差的项目也遭到弃选的冷遇，但是自住房这类产品仍然在2014年给予了市场重创。

其中最为直观的影响就是其对于低端刚性需求的挤占，2014年自住房实现成交18860套，占全部成交的比重为24%，而其中九成以上均为低端刚需人群，而扣除这部分之后也造成了2014年纯商品住宅成交出现了历史新低；除去实际成交之外，自住房对于市场的影响还体现在预期方面，除去目前已成交的18860套之外，目前已成交的自住型商品房用地预计还可提供自住型商品房3.6万套左右，相当于2014年成交量的2倍。如此巨大的潜在供应将进一步挤占商品房需求客源，并对其价格体系产生一定冲击，基于这一判断，2015年普通商品房市场的刚需型项目，将会面临到自住房更猛烈的冲击。

2014年北京土地市场：土地出让金创历史新高

2014年北京土地市场共有141宗土地实现成交，相去去年减少73宗。土地出让面积合计1295.3万平方米，规划总建筑面积1663万平方米，相比去年分别减少37%、29%。虽然成交土地宗数与面积同比均有所减少，但是2014年北京土地出让金总金额却继2013年之后再创有史以来新高，1916.9亿元的成交总金额，相比商品房市场与土地市场双双火热的2013年还高出了95亿元。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，成交土地面积大幅减少，出让金总额却继续攀升，说明2014土地市场价格依然居高不下。亚豪机构统计数据显示，2014年北京土地成交平均楼面价为11526元/平方米，而这一数据在2013年仅为7700元/平方米。推地量少与成交价高成为了2014年土地市场的两大主要特征。

在北京楼市被观望、救市、降价等关键词充斥，购房者与开发商彼此僵持时，土地市场也随之走出一条倒N字曲线，年初北京土地市场以406亿成交额，环比上涨132%强势开局，在春节及两会前后，北京土地市场明显降温，4月份则以303亿成交额、环比上涨133%重回高点，及至年中，再次呈现急速下跌态势，底价成交、流拍现象增加，此后至8月冲高后，再次回落，维持低位震荡局面，月均成交额整体下行趋势明显。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，年后土地市场成交低点受季节性和政策性影响，呈现被动式降温，而此后，随着楼市成交持续低迷，在房企出于成本控制与财务风险考量，拿地热情降低，以及政府从供应端控制推地节奏的双重影响下，北京土地市场开始出现市场性降温，整体成交冷清。

任启鑫判断，随着央行多项政策利好实施，使得市场悲观预期发生扭转，北京楼市成交量出现企稳回升态势，出于明后年土地储备及正常经营需要，房企在土地市场上拿地积极性也有所恢复，但受宏观经济下行影响，市场全面反弹动力并不足，未来土地市场将告别非理性拿地，保持平稳态势，同时，土地市场分化将会进一步加剧，更多楼市资金将撤出风险积聚的三四线城市，转投向在此轮调整中率先回暖的一线城市。

宅地成交下滑 商业用地异军突起

从成交结构来看，2014年北京实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平米，与去年相比减少431万平米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%；而商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，与去年相比增加85万平米，总成交金额达588亿，较去年增加120亿元。剩下的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从住宅用地市场来看，成交下滑的根源在于供应的不足。虽然由于商品房成交持续低迷造成房企资金层面的压力，使得2014年的住宅用地不像2013年那样“高价地”频出，甚至多宗2013年“高价地”周边的地块也遭到冷遇。但是城区甚至成熟郊区土地资源的日渐枯竭，使得房企对于优质地块的热情依然不减，因此也出现了多宗像西局地块、旧宫地块等数宗高价地。而2013-2014年这些连续出现的高价地势必会对未来住宅市场结构产生重大影响，随着上述项目进入集中入市期，2015年北京住宅市场难以避免的将要走入“豪宅时代”。

在2014年楼市成交遇冷，后期宅地供应节奏放缓的背景下，商业用地却异军突起，与住宅用地呈现出冰火两重天的局面。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，2014年商业用地成交大幅上升，主要受政府规划导向和企业自身经营策略双向影响，2013年北京土地出让规则改变，将自住房用地也纳入住宅用地配建范围，持续上涨的地价考验着拿地房企成本控制能力和高周转能力，而随着2014年普通住宅成交整体低迷，前两年高价拿地的项目越发审慎，并不敢轻易入市，企业经营成本大幅上升，为分化经营风险，房企纷纷拓宽业务领域，拿地成本较低的商业住宅成为房企新宠。另外，随着前两年近郊入住人口的迅猛增加，区域商业配套匮乏，为确保区域可持续发展，区县政府也在土地出让时针对性地增加商业地块。

2014北京住宅市场：成交创新低，均价创新高

据亚豪机构统计数据显示， 2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现成交79784套，成交面积829.58万平方米，相比去年分别减少26.7%、29.8%，而这其中还有18860套为自住型商品房所贡献，扣除该部分，纯商品住宅60924套的成交量更是创造了有史以来的年度新低。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，从最近数年房地产市场发展轨迹来看，政策变动对于市场量价的影响尤为深刻。自2011年以限购为主的最严厉宏观调控政策出台之后，当年市场成交出现探底，也因此引发整体市场“降价潮”的出现，随着大量项目的“以价换量”接下来的2012年市场成交出现大幅回升，但当年成交均价出现回落；而在2012年底大量项目换量成功之后，市场价格再次出现“起势”，为抑制这一趋势，政府再发“限价令”，直接导致了2013年的供应低迷，供应的不足使得当年成交再度下滑；而进入到2014年之后，限购对于市场的收紧状态已近临界点，“松限”声音不断，而全国各地中小城市也陆续开始实施，但是对于北京市场而言，虽然有信贷放松、普宅标准调整这类定向放松政策开始实施，使得年底出现翘尾行情，但是在限购依然延续以及自住房的冲击之下，北京商品住宅市场整年的表现依然不尽如人意。

与此同时，2014年北京商品住宅（不含保障房）成交均价为24971元/平方米，相比去年上涨7%，也创造了有史以来年度新高。而扣除自住房部分之后，这一均价更是高达26914元/平方米，同比涨幅15%。

亚豪机构副总经理高姗认为，2014年房价的上涨一方面是2013快速去化之后的涨价趋势顺延所致。虽然进入2014年之后成交开始萎靡，库存压力持续攀升，但是前期由于长期偏紧的调控方向，使得整体市场需求出现短缺，购买意愿疲软，因此房企降价促销的动力较小；另一方面，限价政策的实际放开，使得2014年高端项目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整体市场的成交均价。

而对于即将到来的2015年楼市行情，高姗判断，930新政以及降息所带来的回暖边际效应正在递减，而楼市的真正的强势反弹要依赖于救市“组合拳”，例如2009年的一波超强势反弹除了依赖于宽松的货币政策之外，4万亿的货币投放更是起到了不可或缺的作用。因此高姗认为，如果仅仅依靠上述已经实行的几项政策难以支撑起2015年楼市成交的回暖之势，如果没有新政策的出台，2015年楼市成交将再度平淡。另外从价格来看，2015年楼市开局房价仍会维持一段时间平稳。一方面由于目前北京房价水平已处于历史高位，即使是六环外普通住宅单价也已基本在20000元/平方米以上，房价过高已超出大量需求群体的承受范围之内，继续上涨的动力不足；另一方面，目前去库存仍然是摆在各大房企面前的首要任务。但是与此同时，2013-2014年出让的部分高价地在2015年已进入入市期，基于成本压力，这些项目定价多会在豪宅5万元单价的标准之上，10万元的产品也不在少数，而随着这些项目的逐渐入市，整体市场价格也将会被逐渐拉高。

大兴、房山、通州、朝阳四区域成交占比近七成

2014年北京商品住宅成交的主战场仍主要集中在大兴、朝阳、房山、通州这几个区域，据亚豪机构统计数据显示，2014年全年这四个区域累计实现成交49937套，在总成交量中占比高达63%。

尽管四个区域住宅累计成交均过万套，但受自住房入市支撑成交量影响，四个区域住宅成交特征呈现明显分化，其中位居第二、三名的朝阳和通州，自住房在区域总成交中分别占比54% 、23%，显著拉升区域成交量，而大兴和房山区由于刚需住宅集中，且前期降价充分，纯商品住宅成交量支撑区域成交，在成交排行前十位的项目中，成交的普通住宅项目多位于大兴和房山两个区。

高姗分析表示，房山、大兴、通州在过去几年土地供应集中，经过前期开发后，入市产品类型多以刚需住宅为主，而年初在去年末楼市热闹效应影响下，区域在售项目定价高企，通州区定价直奔30000元/平米，而房山在售项目平均定价也高达26000元/平米，基本超出刚需客群所能接受的上限，区域项目去化周期拉长，为提高项目周转速度，稳定现金流，以住总万科橙降价入市开始，大兴和房山成为房企“以价换量”主力区，而从成交排行前十来看，率先降价或平价入市的楼盘项目占据成交前列，如住总万科橙、首开新悦都等，在市场普遍进入“以价换量”区间后，降价幅度大的楼盘也取得不俗成绩，如首开熙悦山等。

从成交总价特征来看，扣除自住房部分，2014年总价200万元以下的低端刚需产品成交占比54%，相比2013年下滑7个百分点，由此可以看出自住房对于低端购房需求资源的挤占，虽然年底前信贷政策以及降息的祭出对于低端客群入市产生一定刺激作用，但是仍未能抵消自住房的冲击，纯商品住宅市场中低端项目成交所占比重大幅减少。而与之相对应的则是中高端成交的回升，其中总价500-800万元的产品成交占比而7%，相比2013年上升2个百分点，而800万元以上的豪宅产品成交占比也由2013年的3.9%上升至5.8%。高姗认为，这主要是由于2014年限价逐步放开之后高端项目蜂拥入市所导致，而进入到2015年随着高端项目入市的更加频繁与集中，这一趋势仍将继续持续。

全年供应下滑两成 年末始发力

据亚豪机构统计数据显示，2014年北京楼市累计供应住宅产品7.7万套，但是在这其中，自住房项目累计供应2.2万套，在总供应中占比近三成。 扣除自住房部分，2014年纯商品住宅供应套数仅5.5万套，相比去年减少22.7%。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，2014年大量自住房项目的集中入市，对刚需住宅项目形成巨大的压制，迫使区域内新入市的刚需住宅调低开盘价格，也使得前期拿地成本高企的项目，迫于低迷的市场环境，推迟入市时间，是2014年商品住宅项目供应量大幅减少的重要因素。

按照目前的项目开发周期情况看，2013-2014年所出让的地块开始进入销售周期，而在2013年由于开发商看好市场，土地市场竞争激烈，高价地频现，较高的拿地成本加上适当的销售利润，使得入市项目定价必然高于周边在售项目，随着2014年自住房的继续上市，预计将对刚需市场造成更大压力，在市场并未全面升温的背景下，自住房项目的挤压、以及2014年市场并未消化的存量，都将迫使刚需项目入市价格维持低位震荡局面，开发商资金风险和经营风险加大。

据亚豪机构统计数据显示，2014年全市住宅项目总计开盘约312次，月均开盘26个，排除1月、2月受元旦和春节长假的影响，出现开盘低谷期，在其他月份中，推盘量大多在平均水准上下浮动，其中，推盘量最高的分别为5月35个，4月33个以及11月33个，季节性特征明显。

亚豪机构副总经理高姗表示，年后，受房价高基数、房贷优惠利率取消等多重因素影响，购房者实际购买力相对减弱，而自住房项目在年后陆续进入申购阶段，较普通住宅低三成的价格优势，对刚需客源进一步分流，为避开自住房的销售周期，具备上市条件的商品住宅纷纷抢跑开盘，造成4月、5月开盘量大幅上升。另外，年初银行信贷持续紧缩，房企融资渠道进一步收窄，资金面偏紧的事实，也令开发商采取加速推盘、回笼资金的高周转策略，也是4月、5月开盘量上升的重要影响因素。

与以往年末开发商推盘积极性减弱，供应量收缩不同的是，2014年年末楼盘项目仍扎堆入市，高姗分析，2014年市场观望情绪浓厚，上半年房企整体销售业绩并不理想，在下半年积极拓展销售渠道，同时加大“以价换量”力度，加速跑量，回笼资金，随着9月末以来出台的一系列利好政策的逐步实施，在刺激购房者加快入市步伐的同时，也提振开发商入市信心，在年末加大供应力度，以期提交一份较好的成绩。