京地铁探索造地养铁模式 京投公司着手开发住宅

　　更为关键的是，在北京地铁建设中，这方面的失败教训多于成功经验。

　　10年前，1号线四惠站附近建造的地铁沿线上盖物业，由于设计不够合理，上盖项目被单一建成住宅，仅加盖费用一项成本，便超过30亿元。至今，市民走在京通快速路北侧辅路上，仍然可以看到地铁列车在一段“隧道”里穿行，隧道外靠近马路一侧的栅栏，让人感觉列车开在一个尚未完工的建筑里，整个建筑也未得到充分利用。

　　迄今为止，北京地铁运营正线上“加盖”的设计，仅此一例。正因为有了前车之鉴，才让有关部门将地铁上盖建设的范围，由运营正线转移至车辆段的决定。

　　“车辆段‘加盖’的用地规划设计，实际是为了探索土地的综合利用的可行性，每条地铁线路都有1个车辆段，占用几十万平方米的土地，如果只‘住’地铁而不住人，太可惜了。”张婷回忆说，为此，在郭公庄车辆段项目规划前期，有关部门下决心要在这里试点，既盖车库又盖住房。当然，住房用地要通过市场公开出让，收回土地出让金。

　　2 用地新模式

　　尽管相关控制性规划早已披露，但时至今日，位于南四环外的这座地铁“造地”试点仍是犹抱琵琶半遮面。

　　在张婷的指引下，记者从花乡桥南的樊羊路上走了10分钟，才绕到车辆段南端的沙石小路上。乍一看，这座地铁车库与“水立方”规模相当，约有四五层楼高。

　　细看后不难发现，这座“上盖”与普通楼房最大的不同，在于它楼顶的“盖板”本身就有一层楼厚。四条足够容纳两辆轿车同时通行的坡道，就像四条触角，从楼顶的四个角伸出，一直延伸到地面。在以往的地铁车辆段中，这种建筑造型还是独一份。

　　四条“触角”还没有完工，靠近地面的出入口处都被围挡拦了起来。记者翻过围挡，小心翼翼地顺着混凝土预制构件搭建的路面往上走了百余米，登上了楼顶。走进去一看，“盖板”里面别有洞天，2米多高的夹层内，混凝土立柱整齐地排列在南北两侧。“这是未来住宅小区的车库，可以停500多辆车。”负责项目开发的京投银泰副总裁高一轩释疑道，而那四条“触角”就是车辆进出车库的通道，“车库上面就会盖住宅楼”。

　　地铁上盖开发，说白了就是在比地面高出9米至13米的地铁终点站停车库库顶，进行民用建筑开发建设。高一轩介绍，这相当于利用工业厂房的屋顶，人为改造出一块可用于建设的土地。因此，这栋混搭建筑由下到上，便构成了由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层构成的“上盖物业”。对于用地日趋紧张的北京来说，这无疑是一种集约用地的新模式。

　　根据项目整体规划，地铁列车自西向东驶入车辆段，一条条铁轨组成“人”字形，最终汇入车库。粗略统计，在轨道区域南北两侧，能建设上盖物业的车库不少于8座，预计规划建筑面积可达62.9万平方米，相当于三座西单大悦城的总建筑面积。如此巨大的体量，在北京近三年来的商业性质土地出让中首屈一指。

　　3 从“第4层楼”盖起

　　“作为地铁建设的投资方，京投公司是车辆段的业主单位，在自家屋顶上加盖房子，我们有一定的先天优势。”京投公司副总经理郝伟亚坦言，提高土地使用效率、降低地铁投资成本、充实地铁建设的财政资金来源，这些开发地铁上盖项目的诸多好处，是京投公司决心“吃螃蟹”的原因。