京地铁探索造地养铁模式 京投公司着手开发住宅

　　然而，这20亿元还不是土地交易时常说的“底价”。因为按规划具备商业性质的车辆段用地开始在土地市场公开招标出让，须保障土地综合利用主体(即京投公司)获得足额补偿。因此，20亿元的“保底成本”加上政府获得的土地出让增值收益，这块土地公开招标估算的“底价”已升至30亿元。而中标的开发商，还需按规定配建保障性住房。

　　公开招标结束后，经过综合评分，中标的二级开发商应以高于“底价”的竞买价格拿地。其中，土地综合利用成本20亿元返还给京投公司，京投公司再从中拿出13亿元交给地铁线项目公司冲减地铁建设成本。中标的开发商配建的5万平方米保障性住房，由土地所在区政府以每平方米约7000元、地价几乎为零的成本价回购，仅此一项区政府便可减少约10亿元的建设用地成本。

　　另外，“底价”中包含的10亿元土地增值收益，以及最终中标的超出“底价”部分的土地收益，流回到市区两级财政的资金池，这些资金最终仍主要用于地铁及保障房等民生领域。

　　5 “长”出来的资金

　　根据用地规划，郭公庄地块商品房建筑面积约29.2万平方米，其中包括住宅17.1万平方米，商业综合9.8万平方米，地上车库2.25万平方米;非出让建筑面积33.71万平方米，其中包括公租房25万平方米，车辆段8.35万平方米，以及一座3600平方米的幼儿园。

　　“商品房的一次性销售金额属于短期收入，从长期来看，地铁上盖项目还可以为区域经济提供持续收益，逐步改善居民生活条件。”北京工商大学商业专家洪涛说。

　　为此，郭公庄地块招标时便已明确，中标开发商须为郭公庄村代建3万平方米写字楼，后者以每平方米8952元的价格回购，用于村内集体产业，同时可为村民提供长久的收入来源。而在3000多套商品房和5000套公租房建成后，未来入住的3万居民也是项目深入挖掘商业资源的强大动力。为此，京投银泰也已经未雨绸缪，预先联系大型商超及写字楼商户，并吸纳当地劳动力就业。

　　根据土地出让价格推算，郭公庄商品房的楼面地价约为1.3万元/平方米，目前区域内新房价格约为3.5万元/平方米。业内人士据此分析，该项目开盘销售的净利润预计会超过10亿元。公开资料显示，在京投银泰股份有限公司中，京投公司作为第一大股东，持股比例在30%左右。

　　“京投银泰通过郭公庄项目开发获取的利润，会根据各股东出资比例来分配，京投公司获得的那一份，仍会用于地铁建设投资。”郝伟亚说。

　　来自市土地整理储备中心的数据显示，京投、万科组成的郭公庄地块联合体投标价格33.51亿元。截至目前，政府土地收益约3.87亿元已全部交清;再加上京投公司预计可以从这个楼盘销售中获得的至少3亿元利润，来自政府和企业的新增可利用“地铁建设资金”约为7亿元，超过了33.51亿元上盖土地出让金的20%。

　　此外，郝伟亚还披露，以最新中标的五路居(玉渊潭乡)、平西府(东小口)两个车辆段上盖项目为例，首先，可为政府节省约26亿元的轨道交通建设资金，有效地降低了轨道交通项目投资。其次，在为政府带来一定土地增值收益的基础上，同步配套建设了9万平方米保障性住房。这两个上盖项目的土地出让金合计93.5亿元，“节省”的地铁建设资金比例达到27.8%。

　　郭公庄、五路居、平西府，这些地铁车辆段上盖地块的共同之处在于，拿地开发商不但会向政府支付土地出让金，还可以通过研究项目建设规划，通过商业开发反哺地铁。市规划部门有关人士透露，因为早年投入运营的既有线路车辆段基本不具备改造条件，已经向社会公示的地铁16号线榆树庄车辆段，很可能继续探索地铁“造地养铁”模式。

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