北京东三环农展馆准高价地复出 起始价格下调两亿

　　在经历了被延期、被叫停后，北京东三环农展馆地块在高价地频现、地价高企的当下再度复出。

　　昨日北京市国土局先后公布东三环农展馆地块新版出让公告和挂牌交易文件领取通知，其中根据公告，三度入市的农展馆地块规划信息和出让方式并没有发生变化，仅仅是起始价由过去的20亿元下调至18亿元，但业内依然认为对于这样的宗地，是否下调起始价都不会最终影响成交情况，而多家此前购买了交易文件的开发商也明确表示对此地块的兴趣。

　　去年11月27日，北京市土地整理储备中心发布公告称，位于朝阳区的农展馆地块将入市交易接受竞买方的报价，底价为20亿元人民币。由于该地块地处北京东三环的黄金地段，因此多家大型房地产开发企业表达了竞买意向，农展馆地块继而成为准高价地候选。

　　国土部门也考虑到了上述情况，因此特别为农展馆地块设置“竞买价格上限”，在竞买方报价触及竞价上限后将不再接受报价，转而通过竞争“竞买方为医院异地建设医院楼”的面积决定农展馆地块的归属。然而却无法阻挡市场对这宗地块可能创造新高价地的猜想，为此，12月19日，在农展北路地块挂牌开始竞价两天之后，就被“因故暂停”，一同被叫停的还包括石景山五里坨地块和朝阳豆各庄地块。

　　“当初所谓因故叫停，一方面是稳定调控预期，当时还没有大面积出现高价地，农展馆这块地本身位置太特殊，一旦出让必定是高价地，这种情况下，北京的压力是很大的;另一方面是地块的归属方比较敏感。”业内人士分析，此番农展馆地块再度入市，主要还是总体土地价格已经高企，即便高价成交也不会过多影响预期。“有了夏家胡同和孙河的成交记录，这块地也就不那么显眼了。”

　　除了再上市本身外，由于地块本身的规划信息和出让方式并没有发生变化，底价下调2亿元也成为昨日业内讨论最多的话题之一。据知情人士透露，农展馆地块的起始交易价格测算与其他地块相同，主要由两部分构成，一是开发补偿部分，二是政府收益部分。前者主要是对土地一级开发方的补偿，后者则是政府的收益部分。

　　“去年第一次入市时，国土局核定的价格是开发补偿部分为11.43亿元，按照惯例，这部分开发补偿将支付给地块一级开发商北京军区总医院;政府收益部分的额度核定为约8.57亿元，两者加总，构成农展馆地块的20亿元人民币的竞买起始价格。”知情人士透露，由于开发补偿部分是根据拆迁成本测算，无法更改，因而本次再入市下调的2亿元应当是从政府收益部分削减，也因为这样，农展馆地块的起始楼面价从之前的3.38万元/平方米下降到了3.04万元/平方米，但仍超过万柳地块和夏家胡同地块。

　　业内预期，地块最终的楼面成交价超过夏家胡同已是板上钉钉。“按照位置测算，农展馆地块至少要比夏家胡同楼面价每平方米贵1.5万元以上，有望达到5万元/平方米。”