2018上海楼市:寒冬已至→倒春寒→黎明前黑暗

自2016年10月份 “沪六条”至今差不多1年2个月左右时间，从调控效果来看，“沪六条”之后上海的楼市调控效果才真正显现；如今2017年已经接近尾声，尽管9月份开始推地，但是大多数房企在上海土地市场“英雄无用武之地”，同时，商品住宅交易量已经进入低谷期。至此，2018年上海商品住宅市场怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

一、有关土地政策及市场：大牌房企们“英雄无用武之地”，市场处于新一轮洗牌之中。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，今年1-12月上海土地市场主要特征表现在三方面：

一是，截止2017年12月底，今年上海市土地市场各类用地累计成交规划建筑面积1742万平方米，尽管同比上扬16%，但是比2015年同期下滑6%。而从成交金额来看，至今为止，上海各类土地出让金累计为1455亿元，同比下降9%，比2015年同期下滑13%。2017年1-12月整个土地市场共成交245幅地块，为近两年最高（2016年184幅，2015年220幅）， 其中住宅用地有124幅，较2016年多78幅，较2015年多6幅。2017年下半年共成交21幅“只租不售”的用地，住宅类用地（纯宅地、包括宅地的综合用地）新增供应量（除配套动迁房）仅30幅，规划用地面积296万平米，导致布局上海的房企们，甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

二是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政及70年产权的“只租不售”用地政策，导致大部分中小开发商更加拿不到地。我们姑且不说这个政策是否是长期政策，仅仅说这样的政策延续2-3年，就会导致不少房企被动撤离上海。从下半年出让的部分地块（包括只租不售的、可以出售的住宅类用地）来看，基本为央企、上海国企所得，民营企业尚无机会获得土地资源。如此这样，由于土地政策的变化及拿地门槛的提升，会导致上海房地产市场加速洗牌。

三是，因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。同时，由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出现了策略调整：

1、为了补充上海的货源，品牌房企还是积极布局环上海区域，同时，加大对于长三角区域的核心城市的布局；

2、一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地，开始转战中西部核心城市；

3、大家开始寻求更多的其他手段布局上海，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘，存量物业更新也成为房企布局上海积极考虑的对象；

4、有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。