2018上海楼市:寒冬已至→倒春寒→黎明前黑暗

自2016年10月份 “沪六条”至今差不多1年2个月左右时间，从调控效果来看，“沪六条”之后上海的楼市调控效果才真正显现；如今2017年已经接近尾声，尽管9月份开始推地，但是大多数房企在上海土地市场“英雄无用武之地”，同时，商品住宅交易量已经进入低谷期。至此，2018年上海商品住宅市场怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

一、有关土地政策及市场：大牌房企们“英雄无用武之地”，市场处于新一轮洗牌之中。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，今年1-12月上海土地市场主要特征表现在三方面：

一是，截止2017年12月底，今年上海市土地市场各类用地累计成交规划建筑面积1742万平方米，尽管同比上扬16%，但是比2015年同期下滑6%。而从成交金额来看，至今为止，上海各类土地出让金累计为1455亿元，同比下降9%，比2015年同期下滑13%。2017年1-12月整个土地市场共成交245幅地块，为近两年最高（2016年184幅，2015年220幅）， 其中住宅用地有124幅，较2016年多78幅，较2015年多6幅。2017年下半年共成交21幅“只租不售”的用地，住宅类用地（纯宅地、包括宅地的综合用地）新增供应量（除配套动迁房）仅30幅，规划用地面积296万平米，导致布局上海的房企们，甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

二是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政及70年产权的“只租不售”用地政策，导致大部分中小开发商更加拿不到地。我们姑且不说这个政策是否是长期政策，仅仅说这样的政策延续2-3年，就会导致不少房企被动撤离上海。从下半年出让的部分地块（包括只租不售的、可以出售的住宅类用地）来看，基本为央企、上海国企所得，民营企业尚无机会获得土地资源。如此这样，由于土地政策的变化及拿地门槛的提升，会导致上海房地产市场加速洗牌。

三是，因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。同时，由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出现了策略调整：

1、为了补充上海的货源，品牌房企还是积极布局环上海区域，同时，加大对于长三角区域的核心城市的布局；

2、一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地，开始转战中西部核心城市；

3、大家开始寻求更多的其他手段布局上海，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘，存量物业更新也成为房企布局上海积极考虑的对象；

4、有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

从今年2018上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为2018年上海土地市场走势的关键。笔者认为，2018上海应该会有一定供地量，但是，接下来几个月土地市场仍将成为大牌房企及央企、国企角逐的市场。具体来说：

1、2017年上海土地出让金为1455亿元，按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1526亿元计算，今年上海土地出让金和平均值相比虽然还有71亿元差距，但是总体上也算是接近平均值。按照每年上海都会出让一定土地获得1526亿左右土地出让金的假设，2018年势必会推出一些地块（包括可售商品房用地和只租不售的用地），差不多也会和2011-2016年1526亿左右的年均成交金额相一致。

2、配合“十九大”召开，2017年下半年尤其是10-12月调控导致市场进入深度调整阶段，进入2018年，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年2016年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。对于TOP10中央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于TOP10中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，2018年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，上海有可能会积极推一部分地块。届时，上海将成为TOP10房企角逐的市场。

3、虽然上海2018年仍然会推一部分地块，但是，也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地。因为上海提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。同时，刚刚发布的《上海市城市总体规划（2017—2035年）》规划提出，到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。要严守城镇开发边界，完善管控办法。这也就意味着，“十三五”期间甚至未来至2035年，上海建设用地增量只有40-50平方公里左右。而在当前上海“控人口”等措施指导之下，上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。

二、有关商品住宅政策及趋势：2018年前三季度市场表现特征为继续“以价换量”冲业绩，2018年上海商品住宅市场将经历“寒冬已至→倒春寒→黎明前黑暗”这样的过程。

虽然老张对这轮楼市向来都是看空的，并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展，但是，老张还要再补充一下，无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的整的都不希望市场大起大落，也就是说这次调控也不希望大跌，当然也包括未来也不希望大涨，平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场对的基调。

不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，2018年“两会”甚至“十九届三中全会”召开之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。就上海而言，我们看到本次调控区级政府在楼市调控上发挥的主导作用越来越大，成为本次调控的主体，在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场，执行力度也相对较强，这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

从上海商品住宅成交情况来看，截止2017年12月26日，上海市商品住宅市场累计成交面积620万平方米，同比下降52%，成交均价47390元/平方米，因中高端占比增加房价同比上涨24%。截止12月27日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有479万平方米，但是市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右，降低到今年月均52万平方米，甚至到了10-12月月均只有36万平方米。从单周交易量来看，现在单周的平均交易量（10月至今）已经降低至8.78万平方米/周，低于10万平方米以下，这个量甚至低于2014年年中当时上海楼市深度调整期的交易量，这说明，整个上海商品住宅市场“寒冬已至”（尽管有限签和预售审批的因素，但是不影响2018年这个大趋势）。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的13.2个月左右（按照今年10-12月月均去化速度），笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现是“以价换量”的，此时，房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后开始，因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。

从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。并且到了12月份，已经有个别房企处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，主动“大幅降价”，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价，楼市会进入实质性的“寒冬阶段”。

进入四季度，“十九届三中全会”召开，处于拉动经济增长的需要，新的经济改革政策会频繁出台，房地产作为拉动经济增长的工具的角色将再度得到体现，此时，上海楼市将迎来转机。但是，短期内楼市调控政策很难出现大幅松动，甚至有阶段性的“收紧”的声明。从市场表现来看，由于前三季度“以价换量”有了销售业绩的保障，四季度楼市也将仍然处于调整阶段，成交量有可能会继续走高，年底虽然预期可以出现“翘尾行情”，但是，价格不可能出现反弹。因此，从价格来说，四季度上海楼市表现来讲也不会有大起色，甚至会因为短期内政策重申与表态市场表现为“倒春寒”。

不过，从总的趋势来看，“十九届三中全会”之后，2019-2020上海将经历历时两年楼市上行期，2019年成交量上涨为主，2020年房价会有新一轮上涨。从这个角度来看，2018年年底2019年年初这个阶段可以看过新一轮市场上行周期的起点，或者说是新一轮市场周期来临前的“黎明前的黑暗”。

三、有关二手房:二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

“沪六条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由2016年3月份的5.66万套最高值急剧将至2017年月均1.1万套左右，明显低于2016年3万套左右的月均去化量。

从2017年二手住宅市场来看，1-3月前两个月仍然维持1万套左右的量，尽管3月份达到2万套左右的“小阳春”成交量，但是4月，上海二手住宅成交1.5万余套，环比下降21%，同比下降21%。3月2万套的成交量并未企稳，4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡，横盘特征显现。2017年8月，上海二手房住宅市场总成交量为11498套，同比大跌78%现全年最大同比跌幅。刚刚过去的11月份，二手住宅成交也仅11304套。总体来看，今年1-11月，全市二手房共计成交13.97万套，较去年同期大跌61%，二手房成交也步入“寒冬模式”。

从2016年下半年二手房趋势来看，7-11月上海二手房成交套数共5.8万套，月均只有1.2万套左右。预计2018年前三季度成交套数仍然将维持在每个月1.2万套左右，二手房交易也将继续降温，买卖双方将进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。中介们2015年以来迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，在2017年下半年上海二手中介将出现大面积关店潮基础上，部分中介有可能会出现破产关门的现象，二手房“寒冬”特征较为明显。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，2018年前三季度还会进入新一轮的市场调整期，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期。