回顾与展望： 2017年北京改善型需求占比达到65%

对于北京房地产市场，2017年发生了什么变化？2018年又将会走向何方？以下是麦田房产对一些相关问题的梳理，回顾了2017年北京二手房市场量价变化情况，并对2018年的市场进行了展望，供大家参考。

1、2017年北京二手房整体成交情况怎么样？

受3.17楼市调控收紧政策的影响，今年北京二手住宅成交量相比去年火爆的市场有明显减少。2017年全年二手住宅网签量为134673套，同比2016年全年的266524套，降幅约为49.5%。

市场虽冷但不减北京二手住宅绝对主力的地位。据麦田房产统计，今年前11个月，北京二手住宅与新房住宅（扣除自住型商品房等政策性住房）成交套数比为4.7，意味着北京每6位置业客群中，有4、5位购买的是二手房，创下多年来的历史最高位。

目前来看，北京新房主要集中在五环外，交通及相关配套资源相对不够完善，而核心区的新房价格均普遍偏高，所以对刚需刚改类客户群体来说，购房还主要通过二手房市场来实现。

2、今年北京二手房价格走势如何？

在3.17及之后一系列调控政策的影响下，北京二手住宅价格下调明显，政策效果显著。麦田房产统计显示，自5月份成交均价出现环比下跌以来，市场已经连续7个月呈现价格下降波动，累计降幅达到14.4%。目前，北京二手住宅均价与去年12月份价格水平基本相当。

麦田房产分析认为，由于换房是业主挂牌卖房的主要原因，所以市场并未出现恐慌性抛盘现象，从各月跌幅走势来看，有收窄趋势。

而从当前的置业客群情况来看，北京首次置业群体占比仅为35%，改善型换房（包括添置）需求依然为市场的主力客群，占比达到65%，这一比例较3.17政策之前的75%虽然有所下降，但是仍为市场需求的中坚力量。

3、明年北京房地产调控还会趋严吗？

麦田房产首席分析师张叶松认为，2017年在限购、限贷、限价、增加土地供应等多种调控组合拳下，北京二手住宅市场量价齐跌，市场调控效果显著，因此，预计明年为稳固当前调控成果和稳定预期，房地产市场调控政策将继续保持连续性和稳定性，现有政策不会出现转向和大的变化，主要集中在政策的继续落地执行上。长效机制在最近两年得到明显的推进，存在根据市场实际走势提前释放政策预期的可能性，尤其在供给端的结构性调整上。

货币流动性松紧在购房需求多寡上扮演了很大的作用。在货币政策基调上，中央已经明确表示明年稳健的货币政策要保持中性。为防止房产金融风险，明年将延续今年偏紧的货币政策基调。

4、明年北京成交量和房价会有什么样的变化？

麦田房产首席分析师张叶松认为，整体来看，目前市场已经进入平稳发展期。成交量受“3.17政策”影响在2017年跌入低谷之后，预计2018年楼市将逐步复苏，明年二手住宅市场成交量会好于2017年。上半年价格走势上会比较平稳，个别区域还有补降的可能性，但价格降幅是收窄的。

具体来看，新增供应量是影响未来价格预期的重要因素。在这里，要把土地、新房、以及二手房融合成一体的房地产来看待。今年土地供应量大增会影响到明年的新房供应量，进而影响到二手房的价格稳定。与此同时，在土地供应量上，明年住宅用地供应上会持续今年的供应政策。根据今年公布的北京市住宅用地供应计划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，明年还将有1200公顷的住宅用地供应入市，以保障20万套产权式住房、以及10万套租赁式住房的建设需求。土地供应量的增加，势必会造成明年新房尤其是共有产权房这种保障房的大幅供应，都将有助于稳定价格预期。

此外，明年延续的房产调控政策、以及北京实施的调整产业结构、疏导控制人口规模的措施也将对缓解房价产生积极的影响。