2018上海楼市:寒冬已至→倒春寒→黎明前黑暗

从今年2018上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为2018年上海土地市场走势的关键。笔者认为，2018上海应该会有一定供地量，但是，接下来几个月土地市场仍将成为大牌房企及央企、国企角逐的市场。具体来说：

1、2017年上海土地出让金为1455亿元，按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1526亿元计算，今年上海土地出让金和平均值相比虽然还有71亿元差距，但是总体上也算是接近平均值。按照每年上海都会出让一定土地获得1526亿左右土地出让金的假设，2018年势必会推出一些地块（包括可售商品房用地和只租不售的用地），差不多也会和2011-2016年1526亿左右的年均成交金额相一致。

2、配合“十九大”召开，2017年下半年尤其是10-12月调控导致市场进入深度调整阶段，进入2018年，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年2016年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。对于TOP10中央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于TOP10中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，2018年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，上海有可能会积极推一部分地块。届时，上海将成为TOP10房企角逐的市场。

3、虽然上海2018年仍然会推一部分地块，但是，也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地。因为上海提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。同时，刚刚发布的《上海市城市总体规划（2017—2035年）》规划提出，到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。要严守城镇开发边界，完善管控办法。这也就意味着，“十三五”期间甚至未来至2035年，上海建设用地增量只有40-50平方公里左右。而在当前上海“控人口”等措施指导之下，上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。

二、有关商品住宅政策及趋势：2018年前三季度市场表现特征为继续“以价换量”冲业绩，2018年上海商品住宅市场将经历“寒冬已至→倒春寒→黎明前黑暗”这样的过程。

虽然老张对这轮楼市向来都是看空的，并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展，但是，老张还要再补充一下，无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的整的都不希望市场大起大落，也就是说这次调控也不希望大跌，当然也包括未来也不希望大涨，平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场对的基调。

不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，2018年“两会”甚至“十九届三中全会”召开之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。就上海而言，我们看到本次调控区级政府在楼市调控上发挥的主导作用越来越大，成为本次调控的主体，在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场，执行力度也相对较强，这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

从上海商品住宅成交情况来看，截止2017年12月26日，上海市商品住宅市场累计成交面积620万平方米，同比下降52%，成交均价47390元/平方米，因中高端占比增加房价同比上涨24%。截止12月27日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有479万平方米，但是市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右，降低到今年月均52万平方米，甚至到了10-12月月均只有36万平方米。从单周交易量来看，现在单周的平均交易量（10月至今）已经降低至8.78万平方米/周，低于10万平方米以下，这个量甚至低于2014年年中当时上海楼市深度调整期的交易量，这说明，整个上海商品住宅市场“寒冬已至”（尽管有限签和预售审批的因素，但是不影响2018年这个大趋势）。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的13.2个月左右（按照今年10-12月月均去化速度），笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现是“以价换量”的，此时，房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后开始，因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。

从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。并且到了12月份，已经有个别房企处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，主动“大幅降价”，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价，楼市会进入实质性的“寒冬阶段”。

进入四季度，“十九届三中全会”召开，处于拉动经济增长的需要，新的经济改革政策会频繁出台，房地产作为拉动经济增长的工具的角色将再度得到体现，此时，上海楼市将迎来转机。但是，短期内楼市调控政策很难出现大幅松动，甚至有阶段性的“收紧”的声明。从市场表现来看，由于前三季度“以价换量”有了销售业绩的保障，四季度楼市也将仍然处于调整阶段，成交量有可能会继续走高，年底虽然预期可以出现“翘尾行情”，但是，价格不可能出现反弹。因此，从价格来说，四季度上海楼市表现来讲也不会有大起色，甚至会因为短期内政策重申与表态市场表现为“倒春寒”。