易居研究院：央行第四次实行降息 楼市有望加速复苏

报告内容

  上海易居房地产研究院3月9日发布了《央行降息与房地产市场走势报告》，报告指出从美国、香港地区和我国以往利率调整与房地产市场变化的经验看，利率调整对房地产市场的走势影响较大。降息往往降低开发商和购房者资金成本，促进市场繁荣，拉升房价，但同时，降息对房地产市场和房价的影响具有明显的滞后性，需要累计多次降息，市场表现才会明显。

  易居研究院研究员徐向科指出本轮降息周期情况复杂，从2012年6月开始至今，共降息4次，但前两次降息后，房地产市场出现繁荣，一二线城市房价上涨，一直持续到2014年年初，之后房地产市场陷入低迷。中断两年多后，从2014年11月至今，央行再行密集降息，引发了市场广泛关注。从我国面临的经济增长乏力、通货膨胀压力加大、企业融资成本居高不下、全球进入宽松货币政策期等经济形势看，估计年内央行还将降息1-2次。而从长期看，本轮降息周期将延长至2016年，2015-2016年仍有降息的可能性。

  从短期看，央行连续降息对开发商和购房者均是利好，一方面对于开发商而言，既有助于降低融资成本又可以改善盈利能力、改变定价策略，同时，借助市场升温，加速去库存；另一方面，对购房者而言，最直接影响是减轻了房贷负担。另外，从市场整体看，央行连续降息将强化房地产市场的分化，一线和部分二线城市有望进一步止跌企稳，但三四线城市，降息作用不大，消化存量仍是主流。

  从中长期看，降息对市场需求的效用将趋于增加。加之诸多房地产调控政策继续宽松，在货币政策与调控政策双重宽松、叠加效应之下，预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹。而且2015-2016年还有降息机会，这将持续推动楼市复苏，2016年仍将受此正面影响。

  一、国际降息周期与楼市关系比较

  （一）美国情况分析

  1、降息周期变化

  联邦基金利率（Federal Funds Rate）是美联储调控经济的重要工具，通过调高或降低联邦基金利率，将同业拆借市场资金余缺信息传递给市场，进而影响投资、消费和经济。

  纵观最近15年美国联邦基金利率变化，共有两次降息周期：

  （1）2000年5月至2004年5月，历时四年

  美国在经历网络科技股泡沫破灭和“9•11事件”后，经济增长出现大幅度下滑，美联储开始采取宽松货币政策，刺激经济增长，三年内降息13次，联邦基金利率由6.5%降至1%的历史低点。

  （2）2007年9月至今，历时七年多

  2007年8月美国爆发次贷危机，之后演变成全球性金融危机，重创美国经济，2008、2009年美国连续两年出现经济负增长。为此，美联储一路下调联邦基金利率，2008年12月宣布联邦基准利率将维持0-0.25%的水平，到2012年1月26日，美国发布利率政策声明：美联储决定维持基准利率不变，并将0-0.25％的极低水平基准利率政策的承诺期限延长至2014年底。

  此外，美国为刺激经济，共实施了三轮QE（量化宽松政策），第一轮始于2008年11月，美联储共采购了17,250亿美元的资产；第二轮始于2010年11月，美联储决定到2011年6月底以前购买6,000亿美元的美国长期国债。面对全球恶化的经济形势，美联储于2012年9月启动第三轮量化宽松政策，共采购了16,000美元的资产，到2014年11月，美国退出了QE。在实施三轮QE过程中，美国保持了零利率的政策，通过这些措施，经济逐步复苏。2015年，预期美国可能开始加息。