亚豪：2月别墅供需陷低谷 价格未来看涨存量去化难度大

2月别墅供需陷年底低谷，3月逐渐开闸放量

    根据亚豪机构数据统计显示，2月北京别墅市场共实现成交85套，成交面积2.91万平方米，环比分别减少了35%、27%，也创造了近12个月来的新低。但是从同比情况来看，2月成交量与成交面积比去年同期分别增加了29%、27%。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，春节所在的月份历来都是楼市成交的最低谷，对于别墅这类涉及资金额度较大，决策周期偏长的产品类型来说更是如此，2015年的2月份也不例外出现年底成交低谷，而供应也出现零供应的低迷现象。从政策角度来看，2014年全国大范围地区已放开限购，北京虽未放开，但也已不再大力强调这一政策，基于北京强大的人口聚集效应的特殊性，全部一次性放开限购的可能性较小，各种猜测与分析当中，首先从高端市场开口的可能性较大操作性较高，两会代表也就此建言献策，因此高端市场普遍选择蛰伏，静候两会后政策层面可能出现的调整契机。

    2月底的降息对于也为别墅市场注入一股动力，市场预期进一步转为积极，项目入市的积极性也明显提高，3月份除滟澜新宸长桥墅、金隅•澜湾、远洋•傲北三个项目已明确开盘意向外，另外多个项目也开始积极准备，提前入市抢占市场空白。因此预计自3月开始，别墅市场供需将进入上升周期。

    2月别墅价格低谷未来看涨，存量去化难度较大

    根据亚豪机构数据统计显示，2015年2月北京别墅市场成交均价为29070元/平方米，环比出现小幅下滑，同时也创下了近13个月来的新低。亚豪机构副总经理高姗认为，2月成交价格的低迷属结构性因素导致。从2月成交排行中可以看出，前十名当中有两个远郊项目单价低于20000元/平方米，单价在20000-30000元/平方米的项目占据七席，仅有一个项目单价高于30000元/平方米，中低端项目的勉力撑市也使得整体成交均价出现低谷。但是从未来预期来看，2015年整体别墅市场价格依然看涨。根据亚豪机构统计，2015年首开•琅樾、中粮•瑞府等一批单价在100000元/平方米左右的别墅产品将推向市场，这类顶级别墅的批量入市也将直接拉升整体别墅市场的成交均价水平。

   与此同时，虽然纯新盘项目纷纷高价入市，但存量项目的日子却不甚好过。根据亚豪机构数据统计显示，截止2月份，北京别墅市场存量高达7467套，这一数字相比2014年同期，涨幅高达50%。存量的冗多一方面使得其在价格制定上难以有标齐高价新盘的底气，另一方面也对于去化速度产生掣肘。高姗认为，别墅的客群多为高资产人群，其对于居所品质的要求更甚于对价格的敏感，而从别墅市场的存量来看，尤其是年限较长的存货，其在建筑理念、产品设计以及社区打造上已渐渐落伍。而在高端市场已进入拼细节的今天，这无疑成为其最大的劣势，只能依靠价格优势来保持去化速度，因此价格难言上涨。