亚豪：2月北京公寓豪宅成交同比上涨48% 改善型豪宅占主力

2月北京公寓豪宅零供应，成交同比上涨48% 

    亚豪机构统计数据显示，2月，北京59个在售报价超过6万元/平方米的公寓豪宅中，仅有19个公寓豪宅产品实现成交，仅占在售公寓豪宅总量的三分之一。这19个项目累计销售了96套公寓豪宅产品，成交总面积达1.57万平米，尽管环比分别下降63%、82%，但与去年同期相比出现大幅增长，成交套数、成交面积同比分别上涨48%、12%。

    对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，春节期间历来是豪宅市场的淡季，今年也不例外，受春节假期影响，市场新增供应乏力，2月份北京公寓豪宅出现零供应现象，豪宅市场成交主要以消化库存为主，而春节期间购房关注点转移的背景下，造成2月豪宅成交公寓豪宅销量不到百套，环比大幅下降的现象。然而，不同于去年同期因“限价令”实施，前期豪宅入市步伐放缓，进而影响豪宅成交量，2014年下半年受益于货币政策环境的宽松，再加上取消限价的政策利好，最后几个月豪宅供应大幅上升。数据显示，2014年四季度共有9个项目入市，累计供应1307套房源，而2013年四季度仅有3个项目入市，供应213套房源，供应量同比大增5倍，是支撑2月公寓豪宅零入市，成交量却同比上涨的重要因素。

    任启鑫预计，在“央行降准降息”的利好刺激下，未来公寓豪宅供应量将明显增加，而中端改善型公寓产品的购买客群也将因贷款成本下降、购房首付门槛降低而加速入市，3月公寓豪宅市场成交量有望迎来一波小高峰。

    中端改善型豪宅占据成交主力

    从成交结构特征上看，2月份豪宅市场成交主力集中在中端豪宅产品上，据亚豪机构统计数据显示，2月，总价在1000万以下的公寓豪宅累计成交61套，成交总面积为7049平米，在总成交中占比分别达64%、45%。

    对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，随着政府加大国内经济转型和产业结构调整力度，国内经济增长放缓，经济下行压力凸显，对于财富阶层来说，宏观经济的下行造成家庭可支配收入的减少，也影响了财富阶层对顶级豪宅的投资意愿，对于未来经济、市场层面的不确定性，使其在顶级豪宅上的投资更为谨慎。与此同时，随着2014年下半年，“首套房”认定标准的放宽，以及信贷放松、降息等利好政策的相继实施，在进一步改善购房者预期的同时，也降低了改善型客群的首付资金门槛，促使其入市意愿快速上升。由于这类客群主要是出于改善居住品质、提升居住条件等需求，置业目的明确，因而具备交通、配套、产品等优势，同时总价又较低的公寓豪宅项目成为市场热点，如京投银泰琨御府、华润萬橡府等项目取得热销，改善型豪宅的市场需求呈现出一定的刚性特点。

    海淀区成交占比近七成，纯新盘刺激需求

    据亚豪机构统计数据显示，2月，在实现成交的19个公寓豪宅项目中，共有6个项目位于海淀区，6个项目累计实现成交63套，占公寓豪宅市场总成交量的66%，成交总面积9073平米，占比高达58%。

    而实现成交的6个豪宅项目中，除五矿万科•如园外，其余5个项目均于2014年下半年或2015年初入市。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，海淀区域内名校云集所带来的学区需求，以及高新技术产业集群产生的财富新贵，使得区域内购房需求旺盛，而2011年至2014年海淀区仅成交8宗居住用地，受土地供应影响，区域内住宅供应稀缺，此前该区域供应除万科如园、西山壹号院等老项目外，几无纯新盘入市，2014年琨御府、华润萬橡府、保利海德公园等纯新盘的入市弥补了区域高端项目供应空白，极具优势的地理位置及配套，以及合理的定价，使得项目成交位居成交排行前列。

    任启鑫表示，随着中国经济结构调整以及反腐力度的深入，以往来自传统能源、政界等领域的豪宅购房客群逐渐隐退，取而代之的则是具有高知背景的企业高管、IT等高新技术行业新贵。这类人群在置业时并不仅仅局限于地段稀缺等传统价值因素，对项目之外的附加值如产品风格、功能性、人性化、人文环境等方面也有着较高要求。豪宅客群的结构性变化，使得开发豪宅项目的房企，在产品定位及规划上需要针对新兴阶层进行改变和提升。近两年成交的高价地在进入实质开发时更易根据需求变化调整产品规划设计，使得纯新盘项目更符合时下需求，因此销售情况相对较好。另外，因为并无前期定价制约，海淀区入市的纯新盘可根据市场变化灵活调整入市价格，进一步提升产品性价比，从而把握市场机会，这也是造成区域项目热销的原因之一。

2月报价超6万的公寓豪宅项目成交套数排行：

序列 项目名称 区域 成交套数（套） 成交面积（平米） 成交均价（元/平米） 成交金额(万)

1 京投银泰琨御府 海淀区 34 2689.35 62129 16708.75

2 万柳书院 海淀区 9 2368.32 131667 31182.91

3 华润萬橡府 海淀区 9 1337.71 54919 7346.62

4 五矿万科•如园 海淀区 7 1600.33 43186 6911.25

5 当代MOMA 东城区 5 1185.8 71047 8424.78

6 鸿坤花语墅 朝阳区 5 896.03 73987 6629.48

7 紫辰院 丰台区 5 706.42 63117 4458.73

8 中信国安府 宣武区 4 850.5 80002 6804.16

9 保利海德公园 海淀区 3 944.3 92004 8687.92

10 望京•金茂府 朝阳区 3 673.34 49840 3355.9