亚豪：2月北京楼市进入“伪低谷” 降息刺激市场蓄势待发

2月住宅成交“伪低谷”，中低端引领市场回暖

    北京楼市继1月高起点开局之后，2月继续延续这一态势。2月根据亚豪机构统计数据显示，2月北京商品住宅（不含保障房与商住）共实现成交3496套，成交面积36.36万平方米，虽然环比分别出现61%、58%的下滑，但是同比却出现大幅增长，成交套数与面积的涨幅分别高达80%、64%。

    受到春节假期的影响，2月向来是一年内市场供需最为低迷的月份，2015年也不例外，2月市场成交创造了近12个月来的新低，但是与去年同期相比又接近翻倍增长。亚豪机构副总经理高姗分析认为，这主要是受到市场预期的影响，在经历了2012年的市场价格深度调整之后，2013年住宅市场价格已逐渐回涨至高位，但与此同时以限购为代表的房地产调整政策未见松减，此背景之下，市场需求开始疲软，预期不断下滑，购买意愿不断降低，导致2014年年度市场成交以低迷开局。但是自2014年开始，无论是北京房地产调控的政策环境，还是整体的货币信贷环境都逐渐趋于宽松，限价放开、普宅标准调整、认贷不认房标准确立、降息等一系列调整使得市场信心再度建立，业内普遍预期2015楼市将有所升温，而2015开局的成交高起点也印证了这一信心。

    从2月成交特征来看，主力面积区间段则是70—90平米之间，占比过半数；另外从成交均价特征来看，单价20000元/平方米以内的住宅成交占比高达62%，由此可以看出目前市场成交以中低价位产品为主导，而降息所带来的购买成本的降低，对于中低端人群来说更有吸引力，因此在央行再度降息，且已进入降息通道之后，中低价位的刚需、刚改产品将成为引领市场回暖的关键。

    2月3项目入市，降息将全面盘活市场

    根据亚豪机构数据统计显示，2月北京商品住宅市场仅有3个项目入市，相比上月减少了8个，分别是纯新盘北京城建•北京密码以及老项目后期一品嘉园、新华联慧谷。3个项目共新增住宅产品1153套，预售许可面积7.6万平方米，环比分别减少77%、83%。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，2月北京楼市出现供应低谷主要是季节性普遍因素所导致，但也有其特殊性。其一销售时点少，2月13日（腊月二十五）之后，随着各公司放假潮的逐渐袭来，楼市基本就已进入停售期，而2月13日之前的周末仅有2月1日、7日、8日三天，基于项目开盘多选择周末这一不成文的国际惯例，2月实际仅有3天的开盘点，因此大量楼盘索性选择推迟开盘；其二是处于敏感期，楼盘制定2月开盘计划多在去年年底或1月份，而在这一时间段虽然颁布了众多宽松政策，但政策力度并不大，导致市场预期虽有改善但无力支撑楼市整体成交的持续向好，很多购房者犹豫不决，因此项目在制定开盘价格时难度较大，低价入市唯恐不能实现最大利润，定价偏高又怕市场接受度不够，因此推迟入市，等待市场局势进一步明朗。

    而就在2月的最后一天，央行再次宣布降息，在短短97天后再次降息，显示出支撑实体经济、提振内需的决心，也昭示着降息通道正式打开。虽然降息并不直接针对房地产，但不可否认对于房地产两主体买方与卖方都能带来缓解资金压力的利好，另外在刺激经济的背景之下，也预示着2015政府将会进一步放松对房地产市场的调控，以达到拉动内需、支撑实体经济的作用。基于这一判断，市场预期普遍开始转暖，市场供需也将逐渐被盘活，预计3月供应量与成交量将出现大幅攀升。