易居研究院：央行第四次实行降息 楼市有望加速复苏

  2、降息周期与房价变化分析

  S&P/Case-Shiller（标普/凯斯-席勒）房价指数是衡量美国住房价格变化情况的重要指标，基本上代表了美国主要都市区和全国的房价走势。2000年-2006年美国房价保持了快速增长的态势，之后房地产市场出现拐点，2007年-2009年上半年房价处于持续下行周期，到2009年4月份房价微幅回升，到该年9月又开始微幅下降，2010、2011年继续下滑，然后2012年二季度开始步入上升通道，价格不断上扬，一直持续到现在。

  美国第一轮降息周期始于2000年5月，历时四年，累计降息13次。这轮降息带动了美国按揭贷款利率的下降，降低了资金成本，结果释放了市场需求，拉升了房价。从统计数据看，降息对房价开始产生明显影响是在2002年4月份，也就是降息启动后23个月、累计降息11次、利率降至1.75%之后，房价进入快速上升期，以环比增幅超过1%的速度持续上扬，基本上持续至2005年9月，这种高增长为美国近几十年来所罕见。从这轮来看，降息开始对房价产生实质性影响，是在接近最后降息时点。

  第二轮降息周期始于2007年9月，是在美国房价开始下降时实施的（这一点与中国非常相似，中国2008年8月房价开始下跌，9月开始降息），之后连续降息，至2008年12月美联储决定实施0—0.25%的零利率货币政策，共降息10次，而此时房价仍然持续下行，直到2009年4月，房价才开始止跌回升，进入了一个低速上升轨道，此时第一次降息已过去19个月，最后一次降息已过去4个月，但房价的回升态势仅维持了半年，至2009年9月房价重新开始缓缓下行。2010年、2011年、2012年上半年美联储采取了一系列量化宽松货币政策，房地产市场始终在低价位震荡徘徊。直到2012年，美国房价才开始稳步回升，此时距美联储宣布实施0—0.25%的零利率货币政策已过去了三年左右，由此可见，降息对于房价影响的滞后性非常明显。2015年，美联储就利率发表声明，基于美国目前的就业情况和通膨率符合预期，将维持现有利率水平不变，未来如果就业和通膨率快于预期，将调高利率。如果年内美国调高联邦基金利率，则会步入加息周期，进而可能使美国房地产市场在未来一段时间出现走弱趋势。

  （二）香港地区情况分析

  1、降息周期变化

  香港经济和金融开放度较高，利率政策紧盯美联储。从最近15年情况（图3所示）看，香港经历了两个降息周期。第一个降息周期始于2001年1月，终于2003年6月，累计降息13次，基准利率从8%降至2.5%，周期持续至2004年5月，历时三年半。另一个降息周期始于2007年9月，累计降息8次，基准利率降至0.5%的历史低点，并至今维持该基准利率不变。

  2、降息周期与房价变化分析

  香港第一轮降息周期始于2001年1月，房价止跌回升的拐点出现在2003年8月，也就是降息全部完成之后，此时第一次降息已过去31个月，最后一次降息已过去2个月。值得说明的是，这轮房价持续大幅度下跌，最主要原因还是由于当时香港负资产房屋过多，2003年6月负资产房屋高达10.6万套，购房人对于市场信心持续的异常低落。

  第二轮降息周期始于2007年9月，而房价开始止跌回升的拐点出现在2009年1月，也就是全部降息完成之后，此时第一次降息已过去18个月，最后一次降息已过去2个月。由此可见，两次降息周期，都是最后一次降息之后两个月，房价才出现方向性变化。2009年至今香港一直维持0.50%低利率货币政策，房地产市场也明显升温，甚至出现过热现象。一方面宽松的信贷政策和充足的流动性使得房价持续保持坚挺，另一方面长期的低利率环境使人们也开始担心，房价有可能正在升至非理性水平。