易居研究院：央行第四次实行降息 楼市有望加速复苏

  二、我国降息周期与楼市关系比较

  （一）降息周期分析

  依据中国人民银行的统计数据，近20年来，我国共经历过了三轮降息周期：

  第一轮降息周期始于1996年5月份，2004年9月结束，历时8年多，存贷款利率累计降息8次，其中一年期存款基准利率由9.18%降至1.98%，一年期贷款基准利率由10.98％降至5.31％。

  第二轮降息周期始于2008年9月，结束于2010年9月，历时2年。在2008年国际金融危机的冲击下，我国经济遭遇到了空前的困难和挑战，为了保持经济稳定增长，央行于2008年9月开始降息，至2008年12月的3个月内，存款基准利率累计降息4次，利率水平从4.41％降至2.25％；贷款基准利率累计降息5次，利率水平从7.47％降至5.31％，可见第二轮降息频率、幅度之大皆为历史罕见。第二轮降息周期历时两年，是近二十年来最短的一个利率变化周期。

  第三轮降息周期始于2012年6月，延续至今，存款贷利率累计降息4次，其中存款基准利率从3.5％降至2.5％，累计降低了1个百分点；贷款基准利率从6.56％降至5.35％，累计降低了1.21个百分点。

  （二）降息周期与房价变化比较

  1、降息周期对房价的影响

  我国第一轮降息周期始于1996年5月，而从房屋销售价格指数同比数值看，从1999年四季度开始，也就是降息启动三年之后，房价开始步入上涨轨道，并在随后几年增速加快。但是，这轮房价的持续快速上涨，主要是受我国住房制度改革的影响，低利率仅仅起到辅助作用。

  第二轮降息周期始于2008年10月，在2008年12月完成最后一次降息，短期内多次降息，很快便对房价产生了影响，2009年3月房价便开始止跌回升，距离第一次降息6个月，距离最后一次降息仅仅3个月。随后房价开始了新一轮的快速上涨期，一直持续到2010年4月份新一轮抑制性调控政策出台，房价上涨幅度才开始逐渐减小。再次证明，密集的调整利率，对于楼市的影响较大，但依然是最后一次调息后，房价才出现方向性变化。

  第三轮降息周期始于2012年6月，延续至今，存款利率累计降息4次，无论频率还是幅度都较小。从70个大中城市新建商品住宅销售价格走势看，在本轮降息之前，楼市已出现回暖迹象，降息开启后，楼市升温加速，销售价格环比增速在2013年3月份达到顶峰，距最近一次降息调整时间约6个月。楼市热度一直持续到2014年年初，随后楼市陷入低迷，央行于是2014年11月、2015年2月再度降息，降息对楼市的正面影响正在逐步释放。

  三、利率周期与楼市关系的主要规律

  （一）利率和房价负相关

  一个完整的利率调整周期，往往会对楼市和房价走势产生很大影响。房地产业是资金密集型行业，无论是市场供应方还是市场需求方，皆对银行信贷依赖度较高，对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房者的资金使用成本，从而促进市场增长；加息会提高开发商和购房者的资金使用成本，从而抑制市场增长。

  （二）利率变化对楼市的影响具有明显的滞后性

  利率调整对楼市、尤其是房价的影响，滞后效应非常明显，需要累计多次加息或降息后，通常在周期过半后才会明显见效，最后一次调整利率完成前后，往往房价的影响才会由量变到质变，促使房价出现方向性变化。