易居研究院：央行第四次实行降息 楼市有望加速复苏

  （2）年内还将降息1-2次。一是经济增长疲软，通货紧缩压力大增。国家统计局公布的数据显示，2014年我国全年经济增速7.4％，为24年来的最低水平，特别三、四季度更是低至7.3％。同时，2015年1月份CPI同比上升0.8％，为2010年以来的最低增幅。防止经济过快下滑仍然需要宽松货币政策的支持。二是企业融资成本高，实体经济困难重重。虽然央行此前已采取降息措施，旨在降低企业融资成本，促进实体经济增长，但效果并不理想。因此，为提振企业信心，不排除央行再度降息。三是全球各国央行进入货币政策调整期。2015年，IMF在最新的全球经济展望报告中下调了全球经济增长预估，并呼吁各国采取宽松货币政策以支持经济增长。面对严峻的经济形势和通货紧缩压力，欧盟、印度、瑞士、土耳其等国家和地区的央行已采取降息措施。因此，为克服这些苦难，预计年内仍会有1-2次降息的机会。

  （二）本轮降息周期对楼市的影响

  1、短期看，降息利好楼市，有助复苏

  对开发商而言，此轮降息具有双重利好。一方面有利于降低房企融资成本，缓解资金压力，有利于改善房企盈利能力，从而影响其市场定价策略；另一个方面，开发商借助降息和市场升温机会，可以加速去化，缩短资金回收期。

  对购房者而言，此轮降息最直接的影响是减轻了买房人偿还房贷的负担。按照最新调整后利率，以商业贷款20年期的100万为例，对于购房者而言，月供将减少144元，全年可减少1733元，20年可减少3.46万元的利息支出。算上上一次降息，贷款100万，20年将减少利息支出超过9万。因此，此次降息将增强市场预期，释放部分需求，楼市成交量有望提升。

  对整个行业而言，市场分化将进一步凸显。依据全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，一线城市初步呈现止跌企稳态势，新建商品住宅和二手房均出现微涨趋势，此次降息后，一线城市止跌企稳态势有望进一步确立；二线城市房价仍呈现下行趋势，但降幅逐渐收窄，降息后，二线城市房价下降幅度有望进一步收窄；房价降幅超过0.5％的城市主要集中在三四线，因其库存绝对值高、需求有限，降息对其影响较小，出现止跌企稳的可能性不大。

  2、中长期看，对楼市的正面影响需要降息周期的累积效应

  一般而言，降息对楼市的影响有两个节点比较重要。一个关键节点是最后一次降息的时间点，到那个时间点前后，降息的累加效应会集中显现，助推楼市进入繁荣期；另一个节点是降息周期过半，对楼市的影响会由量变到质变，明显促进楼市和房价复苏。

  但就这轮降息周期而言，情况比较复杂，在降息的初始阶段，2012年6、7月前两次降息后，楼市加速回暖，并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后，2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后，降息停止，非常罕见的中断了两年多。因此，当前更需要关注的是2014年11月重启降息之后，包括本次降息，对于2015年楼市复苏进程的影响。从2014年5月全国70城房价环比下跌以来，全国房地产市场持续低迷已超过10个月，买卖双方也观望等待了相当长一段时间，因此，降息对市场需求的效用将趋于增加。加之诸多房地产调控政策继续宽松，在货币政策与调控政策双重宽松、叠加效应之下，预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹。而且2015-2016年还有降息机会，这将持续推动楼市复苏，2016年仍将受此正面影响。