北京限价商品房或抬高再入市门槛 实行宽进严出

　　9月11日，北京市土地整理储备中心网站显示，海淀环保科技园区地块收到第一份报价。海淀环保科技园占地8.11万平米，建筑规模约9.75万平米，是继朝阳区豆各庄地块之后，北京今年出让的第二块“限房价、竞地价”地块。

　　9月4日成交的豆各庄地块引发了多家企业争抢，海淀环保科技园地块也将在月底成交。作为北京今年推出的鼓励自住商品房举措之一，限价商品房地块在成交之后如何销售?哪些人具有购买资格?这成了业内关心的话题。

　　购买资格 “严进”存技术难题，“宽进”可能性大

　　9月4日，北京市土地整理储备中心就豆各庄地块成交发布消息，并在该地块之前加了三个定语：限定单套商品住房总价、满足社会公众自住型住房需求、面向社会公众销售。

　　8月中旬，在北京透露出将出台鼓励自住商品住房政策时，北京市住建部门人士曾表示，限价商品住房将可以更好地满足“夹心层”需求。不过根据接近官方人士消息，未来限价商品住房可能不再设置更多条件，而是只要满足北京购房资格的人士都可以，实行“宽进严出”。

　　根据此前记者采访，一些业内人士较为支持“严进严出”的方式。东亚新华地产营销总监贾玉鹏曾表示，对限价商品房地块购买人群资格应进行明确界定，具体做法可以参考保障房模式，对于购房者的收入状况、房产持有情况进行严格审查。

　　不过在另外一些业内人士看来，对收入状况等的审查存在操作难题。万科执行副总裁、北京公司总经理毛大庆就认为，国内居民家庭财产收入公开程度不够，真实持有房产情况也很难查询。

　　中原集团首席运营官李文杰认为，2011年长阳国际城的预售方案肯定是一个参照标准。长阳国际城的销售方案(见链接)体现出“宽进”的特点。根据该方案，包括外地户籍家庭在满足北京购房资格后，都可以申请限价商品住房。首次置业者和保障房轮候家庭优先。

　　接近官方的人士也透露，诸如豆各庄地块配售条件很可能就像长阳国际城一样，只要满足北京市购房条件即可。降低准入门槛的同时，通过抬高再上市门槛，来保证限价商品住房的自住功能。

　　此外，业内人士也认为，从开发企业的角度看，限价商品住房开发商在房价既定情况下，出于快速销售回款的考虑，也不会希望预售资格审查过于繁琐，从而影响销售节奏。

　　再上市 势必“严出”，压缩获利空间

　　限价商品房，新房入市的时候价格被行政限定;再次上市，却是作为普通商品房，走的是市场价。因此，限价商品房再上市可能存在相当程度的获利空间。根据北京市目前的政策，限价商品住房主要是满足公众自住型需求，行政限价甚至带有一定的保障性质。因此，限价商品房要抬高再上市门槛，压缩获利空间，成为业内趋于一致的看法。

　　李文杰认为，拉长再次上市时间、抬高差价部分税率是压缩获利空间的两个方面。例如可以规定，限价商品房5年内不得上市，上市征差额50%的交易税。此前，根据预售方案，长阳国际城交房后两年内不得出租、出售。

　　还有业内人士建议，根据持有年限长短，限价商品房再上市征税可以实行“阶梯式税率”，目的就是尽可能保证自住需求，挤压购买限价商品房获利的预期。

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