北京限价商品房或抬高再入市门槛 实行宽进严出

　　9月11日，北京市土地整理储备中心网站显示，海淀环保科技园区地块收到第一份报价。海淀环保科技园占地8.11万平米，建筑规模约9.75万平米，是继朝阳区豆各庄地块之后，北京今年出让的第二块“限房价、竞地价”地块。

　　9月4日成交的豆各庄地块引发了多家企业争抢，海淀环保科技园地块也将在月底成交。作为北京今年推出的鼓励自住商品房举措之一，限价商品房地块在成交之后如何销售?哪些人具有购买资格?这成了业内关心的话题。

　　购买资格 “严进”存技术难题，“宽进”可能性大

　　9月4日，北京市土地整理储备中心就豆各庄地块成交发布消息，并在该地块之前加了三个定语：限定单套商品住房总价、满足社会公众自住型住房需求、面向社会公众销售。

　　8月中旬，在北京透露出将出台鼓励自住商品住房政策时，北京市住建部门人士曾表示，限价商品住房将可以更好地满足“夹心层”需求。不过根据接近官方人士消息，未来限价商品住房可能不再设置更多条件，而是只要满足北京购房资格的人士都可以，实行“宽进严出”。

　　根据此前记者采访，一些业内人士较为支持“严进严出”的方式。东亚新华地产营销总监贾玉鹏曾表示，对限价商品房地块购买人群资格应进行明确界定，具体做法可以参考保障房模式，对于购房者的收入状况、房产持有情况进行严格审查。

　　不过在另外一些业内人士看来，对收入状况等的审查存在操作难题。万科执行副总裁、北京公司总经理毛大庆就认为，国内居民家庭财产收入公开程度不够，真实持有房产情况也很难查询。

　　中原集团首席运营官李文杰认为，2011年长阳国际城的预售方案肯定是一个参照标准。长阳国际城的销售方案(见链接)体现出“宽进”的特点。根据该方案，包括外地户籍家庭在满足北京购房资格后，都可以申请限价商品住房。首次置业者和保障房轮候家庭优先。

　　接近官方的人士也透露，诸如豆各庄地块配售条件很可能就像长阳国际城一样，只要满足北京市购房条件即可。降低准入门槛的同时，通过抬高再上市门槛，来保证限价商品住房的自住功能。

　　此外，业内人士也认为，从开发企业的角度看，限价商品住房开发商在房价既定情况下，出于快速销售回款的考虑，也不会希望预售资格审查过于繁琐，从而影响销售节奏。

　　再上市 势必“严出”，压缩获利空间

　　限价商品房，新房入市的时候价格被行政限定;再次上市，却是作为普通商品房，走的是市场价。因此，限价商品房再上市可能存在相当程度的获利空间。根据北京市目前的政策，限价商品住房主要是满足公众自住型需求，行政限价甚至带有一定的保障性质。因此，限价商品房要抬高再上市门槛，压缩获利空间，成为业内趋于一致的看法。

　　李文杰认为，拉长再次上市时间、抬高差价部分税率是压缩获利空间的两个方面。例如可以规定，限价商品房5年内不得上市，上市征差额50%的交易税。此前，根据预售方案，长阳国际城交房后两年内不得出租、出售。

　　还有业内人士建议，根据持有年限长短，限价商品房再上市征税可以实行“阶梯式税率”，目的就是尽可能保证自住需求，挤压购买限价商品房获利的预期。

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　　限价商品房“优先销售”引争议

　　和豆各庄地块不同，海淀环保科技园地块在出让文件中明确了未来优先销售对象。

　　根据出让文件，海淀环保科技园地块建设的商品房中面向保障房轮候家庭销售的房源不低于50%，其中海淀区经适房、限价房轮候家庭可优先购买;剩余商品住宅中，海淀区北部科技园区人才可优先购买。

　　有房企人士表示，一旦有了“优先”条款，按照北京目前这种供需不平衡的现实，基本上就轮不到别人买了。

　　今年上半年，昌平区一限价商品房房源也曾在销售中被昌平区叫停，要求优先配售给未来科技城员工。这也引发了一些买房人的不满。今年7月，昌平沙河高教园地块出让，该地块除26万平米公租房外，剩余部分全部是园区安置房，销售限价仅14000元/平米。当时就有业内人士质疑，具备完整商品房产权的“限价房”优先定向给某一单位不公平。

　　中原集团首席运营官李文杰表示，类似海淀环保科技园地块，虽然在预售阶段是优先北部科技园区人才;但预计园区方面在内部也会有具体条件。

　　不过，北京一家国字号房企人士表示，即使优先购房方面出台具体购房标准，但这已经是在一个不公平的基础上。而且，优先购房资格是由市住建部门确认，还是由享受优先权的单位自行确认，这都是一个问题。

　　- 观察

　　京楼市“三元制”格局日益明朗

　　除豆各庄地块、海淀环保科技园地块外，北京市国土局还表示，将根据土地储备开发项目情况，在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。

　　今年年中，曾有消息称年内北京将有300公顷“限房价、竞地价”土地入市。而今年北京商品住宅供地计划为850公顷。如果300公顷限价房土地全部供应，这将带给北京房地产市场重大影响。

　　包括毛大庆、李文杰等在内的业内人士都预计，未来北京加大限房价地块供应将成为趋势。

　　北京房地产业协会秘书长陈志也认为，加大限房价地块供应，支持自住型需求，有助于形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的梯度消费格局。

　　有接近官方人士也透露，北京有意通过加大限价商品房土地供应，满足中等偏低收入者的购房需求，“做大中端市场”，高端市场放开，加上保障房市场，形成更明朗的“三元制”格局。

　　- 链接

　　中国铁建·长阳国际城预售方案(2011年4月)

　　具备在本市购买住房资格的家庭可自行申购本项目，以下家庭可以优先购买：

　　(1)在本市首次购买住房的本市户籍家庭。

　　(2)持有本市有效暂住证在本市首次购买住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

　　(3)已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买本项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。(轮候保障性住房的家庭应提交《北京市城市居民购买经济适用住房、限价商品住房申请备案通知单》原件。)

　　符合优先购买本项目条件的家庭，在认购之前，除提交购房资格审核材料外，还应向开发建设单位提交《购房承诺书》。

　　每个家庭只能购买一套，购买本项目的家庭自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售。