2016中国房地产政策盘点地产市场呈新局面

6. 区域一体化助力新型城镇化加快发展

6.1区域协调发展进程加快

城市群规划步入快车道。根据区域一体化总体战略规划，中央强调优化提升东部地区城市群，加快培育中西部地区城市群。今年一连串跨省级城市群规划落地，城市群建设提速。东部地区，5月25日，国务院批复《长江三角洲城市群发展规划》并于6月3日印发，长三角城市群定位世界级城市群。中西部地区，2月29日，国务院批复《哈长城市群发展规划》，4月15日，国务院批复《成渝城市群发展规划》并于5月4日印发。同时，区域规划推进提速，《国务院关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》出台，强调要深化泛珠三角区域合作，促进珠江－西江经济带加快发展；长江经济带纲领性文件正式印发，对加快构建综合立体交通走廊等各方面任务作具体部署。

京津冀协同发展不断落实。2月，《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》正式印发，确定了互联互通、加快重大基础设施建设等九方面的重点任务，三地一盘棋推动京津冀协同发展。5月，国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015～2020年）》，划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。11月10日，国家发改委发布《关于印发京津两市对口帮扶河北省张承环京津相关地区工作方案的通知》，11月28日发布《关于京津冀地区城际铁路网规划的批复》，明确以“京津、京保石、京唐秦”三大通道为主轴，到2020年，与既有路网共同连接区域所有地级及以上城市，基本实现京津石中心城区与周边城镇0.5～1小时通勤圈，京津保0.5～1小时交通圈，有效支撑和引导区域空间布局调整和产业转型升级。

北京加快疏解非首都功能。5月27日召开的中共中央政治局，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作。同日，北京市通州区人民政府出台《关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知》，即日起通州区对本区户籍人口采取十条临时性限控措施，进一步加强北京城市副中心人口规模调控和户籍管理工作。根据京津冀协同发展规划要求，北京有序疏解非首都功能，严控新增建设用地，6月17日，中共北京市委、北京市人民政府发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，提出编制实施城乡建设用地减量五年规划和年度计划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。

中部崛起、西部大开发及东北振兴战略全面启动实施。12月23日，国务院批复《促进中部地区崛起“十三五”规划》，提出到2020年，中部地区全面建成小康社会，同时，新型城镇化步伐加快，常住人口城镇化率达到58%左右，户籍人口城镇化率达到43%左右。国务院总理李克强主持召开会议审议通过《西部大开发“十三五”规划》，部署进一步推动西部大开发工作。年内中央也多次表态推进东北振兴，并出台多项措施加大支持力度。4月26日，国务院发布《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》。8月22日，国家发改委印发《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》和《推进东北地区等老工业基地振兴三年滚动实施方案(2016-2018年)》。11月7日，国务院批复《关于东北振兴“十三五”规划》，11月16日发布《关于深入推进实施新一轮东北振兴战略加快推动东北地区经济企稳向好若干重要举措的意见》。

新区及自贸区建设加快推进。新区建设方面，国家级新区不断扩容，9月21日，国家发改委发布的国家级新区发展情况调研报告指出，国家已经批准设立的18个国家级新区，发展基础、发展阶段、发展水平、发展重点和承担任务各不尽相同。各地要切实落实主体责任，因地制宜、因区施策，按照国家赋予的功能定位，进一步明确各新区发展的方向和重点，积极主动作为、创新体制机制、深化改革探索。自贸区方面，党中央、国务院决定，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区。同时自贸区试点经验将实现全国范围复制推广，11月10日，国务院印发《关于做好自由贸易试验区新一批改革试点经验复制推广工作的通知》，对自贸试验区新一批改革试点经验在全国范围内复制推广工作进行部署。此外，央行上海总部召开政策发布会，宣布启动新一轮自贸区金融改革，并发布《关于进一步拓展自贸区跨境金融服务功能支持科技创新和实体经济的通知》，支持自贸区开展跨境股权投资业务，进一步拓展自由贸易账户功能在支持科技创新等方面的功能，加强业务风险管理。

《中长期铁路网》规划出炉，铁路经济时代全面开启。7月20号，发改委发布《中长期铁路网》规划，明确中长期铁路建设目标，到2030年我国高铁将构筑“八纵八横”高速铁路主通道。此次规划与2008年版相比，由“四纵四横”迈向“八纵八横”，高铁加密成网，更加强调城市群之间的连接。具体来看，从高铁汇集数量的角度，除了已经京沪深等超级大都市外，沈阳、西安、郑州、重庆、武汉、合肥等几个城市作为全国高铁枢纽城市，襄阳、宜宾、赣州等城市也将是高铁网中的重要节点，铁路经济带来的长期利好将成为城市未来经济发展的重要推动力。

6.2新型城镇化建设稳步推进

中央深入推进新型城镇化，第三批试点地区名单公布。1月22日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时提出，要部署深入推进以人为核心的新型城镇化，更大释放内需潜力。2月6日，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调深入推进新型城镇化，要着力解决好“三个1亿人”城镇化问题，并提出了九方面36条具体措施。4月14日，国土资源部发布《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，明确要统筹各业各类用地，保障新型城镇化用地需求，创新土地管理方式，提高新型城镇化质量。12月7日，国家发改委公布第三批国家新型城镇化综合试点地区名单，北京市顺义区等111个城市（镇）入选。

城市规划蓝图明确，助力新型城镇化建设。2月21日，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，明确了城市规划定位，提出了城市规划的总体目标和时间表。根据意见提出的时间表，多数任务安排均将在十三五期间完成，包括完成棚改建设、提高城市交通分担率和平均路网密度、提高城市资源回收利用率、清查违法建设等。针对保障房方面，提出到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。此外，中央加大力度推广绿色建筑和装配式建筑，提出力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。12月21日，住建部已报请国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》。

保障房建设有序推进，棚改货币化安置助力地方去库存。3月21日，全国棚户区改造工作电视电话会议提到，2016年棚户区住房改造600万套，强调进一步提高棚改货币化安置比例，商品住房库存量大的地方，货币化安置比例应更高一些，一线城市和部分二线城市可以因地制宜。各地要抓紧明确棚改货币化安置的具体目标、政策及措施。4月19日，财政部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》，提出多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度，推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房。7月18日，中共中央国务院发布《关于深化投融资体制改革的意见》，强调创新融资机制，畅通投资项目融资渠道，并提出在国家批准的业务范围内，政策性、开发性金融机构要加大对城镇棚户区改造等重大项目和工程的资金支持力度。12月21日，十二届全国人大常委会第25次会议召开第二次全体会议，住建部副部长易军于会上表示，住建部今年完成了棚户区住房改造600万套，截至11月底，已完成全年开工600万套的目标任务。 

7. 展望：回归住房居住属性，短期中长期共同发力推动房地产平稳发展

积极财政稳健货币基调不变，货币注重稳健中性。当前我国经济运行保持在合理区间，经济结构继续优化，但我国经济运行仍存在不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级矛盾突出，经济增长内生动力不足，金融风险有所积聚。2016年末中央经济工作会议指出，坚持稳中求进工作总基调，宏观政策继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要更加积极有效，货币政策要保持稳健中性。与年初两会提出的“稳健的货币政策要灵活适度”相比，“稳健中性”表明明年货币环境全面宽松不再。同时，中央强调要把防控金融风险放到更加重要的位置，未来金融监管能力将进一步提高和改进。针对房地产提出“要在宏观上管住货币”，显示出明年房地产货币投放控制将会趋紧。

调控坚持因城施策，支持有效需求。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，明确房屋居住属性，有利于引导社会形成合理的房屋消费预期。2017年房地产分化格局将持续，地方政府将继续积极落实主体责任，结合当地实际情况进行调控。房价上涨压力大的热点城市采取适当的调控手段，需求端差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购、税收手段也将沿续，以促进市场平稳健康发展；供应端将合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，缓解供求紧张局面，满足合理住房需求。同时，房地产库存过多的三四线城市，将在继续严控土地供应、减缓供给速度、疏通销售渠道的同时，进一步提高基础设施建设和公共服务水平，将去库存与新型城镇化相结合，通过提高三四线城市的教育、医疗、交通等公共配套服务，吸引农业转移人口落户，促进农民工市民化，释放以新市民为主的新需求，促进库存去化。

租赁市场相关立法将进一步完善。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，而加强制度建设维护，针对住房租赁市场出台相关法律作为市场行为准绳成为保障市场有序运转的重点。中央经济工作会议提出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”，2017年推动住房租赁规模化、专业化发展，探索建立支持经营住房租赁机构发展的相关政策体系将有较大空间。未来租赁市场相关立法将进一步完善，特别是如何继续鼓励热点城市住房租赁市场的各类参与主体的积极性、有效保障各方权益将进一步明确，机构化、规模化租赁企业发展也将继续加快。

加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制，推进完善住房体制建设。自十八届三中全会以来，中央决策层调控思路就向侧重建设市场的长效机制转变。中央经济工作会议提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。房地产长效机制的建立完善将是防止房地产市场大起大落的重要手段。可以预期的是，未来围绕房地产市场供给、需求及市场交易行为的一系列制度建设将步入快车道，行业发展预期将更趋稳定。