2016中国房地产政策盘点地产市场呈新局面

2. 地方政策分化明显，热点城市调控升级

2.1热点城市调控不断加码，保障楼市平稳运行

热点城市多轮调控逐步升级，限购限贷不断加码。2016年初，地方积极出台各类措施推动库存去化，随着近两年房地产去库存工作的稳步推进，不同城市市场表现分化加剧，热点城市受前期政策利好、自身需求以及外来资金推动影响，市场持续回升，房价地价上涨较快。为控制房价涨幅，稳定市场预期，一线城市率先出台调控收紧措施，3月沪深限购加码，5月北京通州商住限购，且调控收紧趋势逐步向热点二三线城市蔓延，苏州、南京等地通过限价、限贷、加强监管等措施稳楼市；十一前后，22个城市城密集出台新一轮调控政策，通过提高购房门槛、调整贷款首付比例等加码调控遏制投资投机性需求。嘉兴、怀来等一线城市周边三四线城市也加入限购行列。中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后，各地也积极响应，继续升级调控，抑制房地产泡沫。郑州出台《关于进一步加强房地产调控工作的通知》升级现有限购政策，将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围；武汉扩大住房限购区域范围；北京市委十一届十二次全会也强调要严格落实中央关于调控房价的部署和要求，坚决保持房价平稳。

供需两端同步调节稳楼市。据统计，2016年共有25个地级市和多个县级市出台了房地产调整收紧政策。各地调控措施涉及限购、限贷、限价、增加供给、监管等多个层面。从需求端来看，通过限购抑制非理性购房需求、通过限贷制约部分非刚需群体的资金来源。从供应端来看，通过增加土地及住房供应缓解供需矛盾、通过调节土地出让方式来控制地价过快上涨。从监管层面来看，通过加强房地产开发企业资金来源审查、商品房预售监管等，规范房地产市场秩序。总体来看，各地因城施策、分类调控，在注重抑制投资投机的同时仍保持了对合理消费需求的支持，且地方调控呈现递进式的多轮逐步升级，部分城市出台加强监管、限地价房价等收紧政策后，市场表现未见明显变化，继而出台更加严厉的限购限贷政策，个别城市甚至出台多轮限贷政策，不断提高首付比例，遏制投资投机性需求。

2.2三四线城市加速去库存，施策更细化具体

三四线城市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围不断扩大。2016年全国大部分省市开始落实去库存措施，通过调节供需两端改善市场环境，供应端实施差别化的供地政策、优化供应规模和结构、推进货币化安置、推动房地产功能转型等措施；需求端通过加大信贷财税优惠力度、鼓励农民工购房等措施进行刺激。

地方因地制宜，去库存政策更具针对性。由于不同城市、不同区域、不同产品结构库存呈现明显差异化，地方根据自身实际因城施策，去库存政策更具针对性，多省市强调实施“一市（县）一策”。如安徽、河北等地明确提出分类指导有保有压；山东、湖南等地注重鼓励农民工进城购房；浙江明确短期及中长期目标，措施涵盖供需两端及健全长效机制多个方面；长沙通过调整公积金政策刺激改善需求释放。此外，部分省市商办库存规模显著，一类如沈阳等地，住宅及商办库存压力均较大，同步推进住宅及商办库存去化；另一类如福州、南昌等地，仅商办库存压力较大，以推进商办库存去化为重点。

部分库存压力较大省市去库存政策进一步升级。部分省市结合当地库存实际，出台多轮去库存措施。辽宁已于2015年先后出台《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等3个文件21条政策措施，今年2月，辽宁结合去库存压力较大的实际，又出台《关于化解房地产库存的若干意见》，9月提出要进一步深化住房制度改革，培育发展住房租赁市场，通过完善长效机制建设有序消化市场库存。 

3. 金融财税政策差异化调整，制度改革持续推进

3.1信贷、财税政策差异化调整保障市场平稳运行

央行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

财税政策积极调整，减税降费促进需求释放。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税。针对新房，首套90平米以上的房屋契税下调至1.5%，同时二套房契税全面下调；针对二手房，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的免征营业税。随着营改增的全面实施，营业税优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠。

货币由稳健注重灵活适度转向稳健中性。7月26日政治局会议强调，要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，注重相机、灵活调控，把握好重点、节奏、力度，为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。年末中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。而此前中央定调稳健货币政策，注重相机、灵活调控。

今年以来，央行综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。在灵活运用传统货币政策工具的同时，不断创新和完善调控思路和方式，包括建立公开市场每日操作常态化机制，以每日一次的频率稳定开展7 天期逆回购操作，重启14天期、28天期逆回购，进一步提高流动性管理的精细化程度；每月进行常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等工具的运用，以配合逆回购进行流动性管理，提供不同期限流动性。