2016中国房地产政策盘点地产市场呈新局面

3.2金融财税改革持续推进

营改增细则落地并进入实施阶段。两会政府工作报告提出5月1日全面营改增后，相关部委加快落实，3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。为保障营改增工作顺利推进，4月李克强总理多次召开座谈会，部署营改增相关事宜，财政部、国家税务总局发布通知，明确关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税等计税依据。国家税务总局发布《关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》，提出20条服务措施，聚焦分析，精准服务。财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》。12月28日，财政部、国家税务总局联合召开营改增媒体吹风会，明确继续密切跟踪试点情况，确保所有行业税负只减不增；全面系统评估营改增试点情况，进一步完善试点政策；结合增值税改革和立法进程，进一步优化税制。地方也积极落实，上海出台《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》，上海私房出租应缴纳增值税，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。

金融改革稳步推进，发展多层次的资本市场，助力实体经济发展。两会总理记者会上强调，“始终注意把握货币供应量的松紧适度，主要还是为了降低实体经济融资的成本”，“要坚定不移地发展多层次的资本市场，而且也可以通过市场化债转股的方式来逐步降低企业的杠杆率。”4月21日的2016年人民银行金融市场工作座谈会提出，按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。8月22日，国务院发布《降低实体经济企业成本工作方案》，从税费、融资等方面提出八大举措，要求3年左右使实体经济企业综合成本合理下降，盈利能力较为明显增强。其中降低企业融资成本方面，要求保持流动性合理充裕，提高直接融资比重，降低贷款中间环节费用，扩大长期低成本资金规模。

中央严控房地产金融业务，加大监管力度防范金融风险。中央多次发文表示严控房地产金融业务，加大房地产金融监管及审查力度。央行《2016年第三季度中国货币政策执行报告》指出，注重稳增长和防泡沫之间的平衡，进一步加强重点领域风险排查，关注实体经济特别是产能过剩行业、房地产、地方政府性债务等领域风险。11月4日，保监会《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》指出，加紧摸底保险行业不动产投资现状，拟规范保险资金不动产投资行为，防范投资运作风险。11月11日，国家发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》要求，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。国务院《关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

从金融领域加强楼市调控也成为地方房地产调控重要措施。11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序，同时强调，要继续加强对首付资金来源的审查，切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。11月8日，上海银监局下发文件，要求辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理。上海从金融领域加强楼市调控，有助于防范房地产行业金融风险。

4. 深化住房制度改革，健全住房供应体系

4.1十三五规划深化住房制度改革，指明中长期发展方向

十三五规划出台，明确建全住房供应体系。3月17日，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

户籍、土地、金融制度改革保障市场平稳前行。“人、地、金”是推动房地产市场快速发展的三要素，十三五规划纲要提出的推进新型城镇化、深化房地产制度改革、建立健全房地产长效机制也在这三方面提出了相应的要求。人口方面，提出加快农业转移人口市民化，积极应对人口老龄化；土地方面，加快建立城乡统一的建设用地市场，完善交通网络体系，提高土地利用强度；金融改革方面，完善以财政政策、货币政策为主，产业政策、区域政策、投资政策、消费政策、价格政策协调配合的政策体系，增强财政货币政策协调性。

新产业新业态推动产业地产发展。十三五规划提出把大众创业万众创新融入发展各领域各环节，鼓励各类主体开发新技术、新产品、新业态、新模式，打造发展新引擎。同时发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。12月19日，《国务院关于印发“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》明确，要把战略性新兴产业摆在经济社会发展更加突出的位置，大力构建现代产业新体系，推动经济社会持续健康发展，提出立足区域发展总体战略，围绕推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展，根据各地产业基础和特色优势，坚持因地制宜、因业布局、因时施策，加快形成点面结合、优势互补、错位发展、协调共享的战略性新兴产业发展格局。12月26日，国务院印发《“十三五”旅游业发展规划》，提出做强5大跨区域旅游城市群、培育20个跨区域特色旅游功能区、打造10条国家精品旅游带、培育25条国家旅游风景道、推进8大类特色旅游目的地建设。

4.2加快培育住房租赁市场，完善购租并举住房制度

住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。5月4日李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的四条措施；多部委联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案》中也提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台，对加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，住房租赁市场发展将迎来新阶段。意见提出未来五年发展目标，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

中介市场指导意见出台，多角度规范中介市场秩序。8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，针对当前中介市场乱象制定了严格的规范措施，包括规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等。随着二手房市场以及住房租赁市场快速发展，房地产中介行业发展较快，但由于缺乏严格的法律规范进行制约，导致市场存在诸多问题。该意见的出台，使中介市场的管理有了顶层指导意见，有利于规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益，推进中介市场健康发展。