2016中国房地产政策盘点地产市场呈新局面

2016年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。中央层面，年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险。地方层面，地方调控经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，1亿非户籍人口在城市落户方案、产权保护意见等一系列规范性文件落地，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善，为房地产平稳健康发展构建良好的环境。 

1.中央坚持因城施策，保障市场平稳发展

1.1两会坚持因城施策稳楼市，推进库存去化

两会明确深入推进新型城镇化，房地产定调因城施策去库存。3月两会政府工作报告强调要在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，提出要以满足新市民需求为出发点，为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件，并明确今年深入推进新型城镇化的三项重点工作：加快农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理。针对房地产方面，提出提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。

表：两会政府工作报告深入推进新型城镇化三项工作

年初多部委会议召开，去库存成为重要主题。1月多部委召开工作会议，明确2016年工作任务。全国国土资源工作会议强调国土资源系统要按照“战略上坚持持久战，战术上打好歼灭战”的部署，围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，找准接口，全力攻坚。央行工作会议提出2016年十大工作任务，包括实施稳健的货币政策，营造适宜的货币金融环境；不断优化信贷结构，支持实体经济发展；深化重点领域改革，持续释放改革红利等。银监会工作会议提出研究制定银行业落实去产能、去库存、去杠杆的具体政策措施。4月29日政治局会议指出，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

调控注重因城施策，保障市场平稳发展。中央调控坚持因城施策，强化库存监管。两会期间，住建部长答记者问时指出，要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作以外，还要抓好价格的监测，努力保持房地产市场平稳健康发展。7月14日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，指出应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。7月26日政治局会议提出，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。8月3日，发改委发布的《更好发挥投资对经济增长的关键作用》中提到，进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。8月22日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》的实施方案，明确根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。

1.2年末抑泡沫防风险，房地产强调“住有所居”

中央经济工作会议强调房屋居住属性，加快制度建设促进市场平稳发展。12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，部署2017年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。房地产方面，强调要促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

年末中央多次会议表示抑制资产泡沫。10月28日政治局会议提出，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。12月21日中央财经领导小组第十四次会议指出，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。12月26日全国住房城乡建设工作会议指出，2017年千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。

2. 地方政策分化明显，热点城市调控升级

2.1热点城市调控不断加码，保障楼市平稳运行

热点城市多轮调控逐步升级，限购限贷不断加码。2016年初，地方积极出台各类措施推动库存去化，随着近两年房地产去库存工作的稳步推进，不同城市市场表现分化加剧，热点城市受前期政策利好、自身需求以及外来资金推动影响，市场持续回升，房价地价上涨较快。为控制房价涨幅，稳定市场预期，一线城市率先出台调控收紧措施，3月沪深限购加码，5月北京通州商住限购，且调控收紧趋势逐步向热点二三线城市蔓延，苏州、南京等地通过限价、限贷、加强监管等措施稳楼市；十一前后，22个城市城密集出台新一轮调控政策，通过提高购房门槛、调整贷款首付比例等加码调控遏制投资投机性需求。嘉兴、怀来等一线城市周边三四线城市也加入限购行列。中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后，各地也积极响应，继续升级调控，抑制房地产泡沫。郑州出台《关于进一步加强房地产调控工作的通知》升级现有限购政策，将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围；武汉扩大住房限购区域范围；北京市委十一届十二次全会也强调要严格落实中央关于调控房价的部署和要求，坚决保持房价平稳。

供需两端同步调节稳楼市。据统计，2016年共有25个地级市和多个县级市出台了房地产调整收紧政策。各地调控措施涉及限购、限贷、限价、增加供给、监管等多个层面。从需求端来看，通过限购抑制非理性购房需求、通过限贷制约部分非刚需群体的资金来源。从供应端来看，通过增加土地及住房供应缓解供需矛盾、通过调节土地出让方式来控制地价过快上涨。从监管层面来看，通过加强房地产开发企业资金来源审查、商品房预售监管等，规范房地产市场秩序。总体来看，各地因城施策、分类调控，在注重抑制投资投机的同时仍保持了对合理消费需求的支持，且地方调控呈现递进式的多轮逐步升级，部分城市出台加强监管、限地价房价等收紧政策后，市场表现未见明显变化，继而出台更加严厉的限购限贷政策，个别城市甚至出台多轮限贷政策，不断提高首付比例，遏制投资投机性需求。

2.2三四线城市加速去库存，施策更细化具体

三四线城市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围不断扩大。2016年全国大部分省市开始落实去库存措施，通过调节供需两端改善市场环境，供应端实施差别化的供地政策、优化供应规模和结构、推进货币化安置、推动房地产功能转型等措施；需求端通过加大信贷财税优惠力度、鼓励农民工购房等措施进行刺激。

地方因地制宜，去库存政策更具针对性。由于不同城市、不同区域、不同产品结构库存呈现明显差异化，地方根据自身实际因城施策，去库存政策更具针对性，多省市强调实施“一市（县）一策”。如安徽、河北等地明确提出分类指导有保有压；山东、湖南等地注重鼓励农民工进城购房；浙江明确短期及中长期目标，措施涵盖供需两端及健全长效机制多个方面；长沙通过调整公积金政策刺激改善需求释放。此外，部分省市商办库存规模显著，一类如沈阳等地，住宅及商办库存压力均较大，同步推进住宅及商办库存去化；另一类如福州、南昌等地，仅商办库存压力较大，以推进商办库存去化为重点。

部分库存压力较大省市去库存政策进一步升级。部分省市结合当地库存实际，出台多轮去库存措施。辽宁已于2015年先后出台《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等3个文件21条政策措施，今年2月，辽宁结合去库存压力较大的实际，又出台《关于化解房地产库存的若干意见》，9月提出要进一步深化住房制度改革，培育发展住房租赁市场，通过完善长效机制建设有序消化市场库存。 

3. 金融财税政策差异化调整，制度改革持续推进

3.1信贷、财税政策差异化调整保障市场平稳运行

央行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

财税政策积极调整，减税降费促进需求释放。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税。针对新房，首套90平米以上的房屋契税下调至1.5%，同时二套房契税全面下调；针对二手房，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的免征营业税。随着营改增的全面实施，营业税优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠。

货币由稳健注重灵活适度转向稳健中性。7月26日政治局会议强调，要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，注重相机、灵活调控，把握好重点、节奏、力度，为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。年末中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。而此前中央定调稳健货币政策，注重相机、灵活调控。

今年以来，央行综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。在灵活运用传统货币政策工具的同时，不断创新和完善调控思路和方式，包括建立公开市场每日操作常态化机制，以每日一次的频率稳定开展7 天期逆回购操作，重启14天期、28天期逆回购，进一步提高流动性管理的精细化程度；每月进行常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等工具的运用，以配合逆回购进行流动性管理，提供不同期限流动性。

3.2金融财税改革持续推进

营改增细则落地并进入实施阶段。两会政府工作报告提出5月1日全面营改增后，相关部委加快落实，3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。为保障营改增工作顺利推进，4月李克强总理多次召开座谈会，部署营改增相关事宜，财政部、国家税务总局发布通知，明确关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税等计税依据。国家税务总局发布《关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》，提出20条服务措施，聚焦分析，精准服务。财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》。12月28日，财政部、国家税务总局联合召开营改增媒体吹风会，明确继续密切跟踪试点情况，确保所有行业税负只减不增；全面系统评估营改增试点情况，进一步完善试点政策；结合增值税改革和立法进程，进一步优化税制。地方也积极落实，上海出台《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》，上海私房出租应缴纳增值税，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。

金融改革稳步推进，发展多层次的资本市场，助力实体经济发展。两会总理记者会上强调，“始终注意把握货币供应量的松紧适度，主要还是为了降低实体经济融资的成本”，“要坚定不移地发展多层次的资本市场，而且也可以通过市场化债转股的方式来逐步降低企业的杠杆率。”4月21日的2016年人民银行金融市场工作座谈会提出，按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。8月22日，国务院发布《降低实体经济企业成本工作方案》，从税费、融资等方面提出八大举措，要求3年左右使实体经济企业综合成本合理下降，盈利能力较为明显增强。其中降低企业融资成本方面，要求保持流动性合理充裕，提高直接融资比重，降低贷款中间环节费用，扩大长期低成本资金规模。

中央严控房地产金融业务，加大监管力度防范金融风险。中央多次发文表示严控房地产金融业务，加大房地产金融监管及审查力度。央行《2016年第三季度中国货币政策执行报告》指出，注重稳增长和防泡沫之间的平衡，进一步加强重点领域风险排查，关注实体经济特别是产能过剩行业、房地产、地方政府性债务等领域风险。11月4日，保监会《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》指出，加紧摸底保险行业不动产投资现状，拟规范保险资金不动产投资行为，防范投资运作风险。11月11日，国家发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》要求，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。国务院《关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

从金融领域加强楼市调控也成为地方房地产调控重要措施。11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序，同时强调，要继续加强对首付资金来源的审查，切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。11月8日，上海银监局下发文件，要求辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理。上海从金融领域加强楼市调控，有助于防范房地产行业金融风险。

4. 深化住房制度改革，健全住房供应体系

4.1十三五规划深化住房制度改革，指明中长期发展方向

十三五规划出台，明确建全住房供应体系。3月17日，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

户籍、土地、金融制度改革保障市场平稳前行。“人、地、金”是推动房地产市场快速发展的三要素，十三五规划纲要提出的推进新型城镇化、深化房地产制度改革、建立健全房地产长效机制也在这三方面提出了相应的要求。人口方面，提出加快农业转移人口市民化，积极应对人口老龄化；土地方面，加快建立城乡统一的建设用地市场，完善交通网络体系，提高土地利用强度；金融改革方面，完善以财政政策、货币政策为主，产业政策、区域政策、投资政策、消费政策、价格政策协调配合的政策体系，增强财政货币政策协调性。

新产业新业态推动产业地产发展。十三五规划提出把大众创业万众创新融入发展各领域各环节，鼓励各类主体开发新技术、新产品、新业态、新模式，打造发展新引擎。同时发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。12月19日，《国务院关于印发“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》明确，要把战略性新兴产业摆在经济社会发展更加突出的位置，大力构建现代产业新体系，推动经济社会持续健康发展，提出立足区域发展总体战略，围绕推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展，根据各地产业基础和特色优势，坚持因地制宜、因业布局、因时施策，加快形成点面结合、优势互补、错位发展、协调共享的战略性新兴产业发展格局。12月26日，国务院印发《“十三五”旅游业发展规划》，提出做强5大跨区域旅游城市群、培育20个跨区域特色旅游功能区、打造10条国家精品旅游带、培育25条国家旅游风景道、推进8大类特色旅游目的地建设。

4.2加快培育住房租赁市场，完善购租并举住房制度

住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。5月4日李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的四条措施；多部委联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案》中也提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台，对加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，住房租赁市场发展将迎来新阶段。意见提出未来五年发展目标，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

中介市场指导意见出台，多角度规范中介市场秩序。8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，针对当前中介市场乱象制定了严格的规范措施，包括规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等。随着二手房市场以及住房租赁市场快速发展，房地产中介行业发展较快，但由于缺乏严格的法律规范进行制约，导致市场存在诸多问题。该意见的出台，使中介市场的管理有了顶层指导意见，有利于规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益，推进中介市场健康发展。

5. 户籍、土地等房地产长效机制加快完善

5.1户籍制度改革不断深化

户籍制度改革持续推进，中央支持农业转移人口市民化。1月27日，中共中央国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化 实现全面小康目标的若干意见》提出，提出要推进农民工市民化，通过加快培育中小城市和特色小城镇，增强吸纳农业转移人口能力；进一步推进户籍制度改革，落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务；全面实施居住证制度等方面加大对农民工保障力度。10月11日，国务院发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，明确“十三五”时期主要目标，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。并针对进一步拓宽落户通道、制定实施配套政策等方面提出具体要求。

相关配套政策体系逐步健全。8月5日，国务院印发《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，从财政方面为农业转移人口提供政策支持，提出建立农业转移人口市民化奖励机制，向吸纳跨省（区、市）流动农业转移人口较多地区和中西部中小城镇倾斜。9月29日，国土资源部也发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，明确2018年基本建立人地挂钩机制，同时允许进城落户人员有偿转让宅基地。10月20日，国务院印发的《全国农业现代化规划(2016—2020年)》也提出推进农业转移人口市民化，包括深化户籍制度改革，推进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，保障进城落户居民与城镇居民享有同等权利和义务。

地方积极推进户籍制度改革。7月13日，北京市人民政府发布《关于进一步做好为农民工服务工作的实施意见》，提出将解决农民工住房问题纳入住房发展规划，逐步将在城镇稳定就业的农民工纳入住房公积金制度实施范围。7月21日北京市十四届人大常委会第二十八次会议提出，为实现城六区常住人口由增转降的拐点，下半年，将在东城、西城、朝阳、通州、昌平5个区分类开展人口调控改革试点。确保实现人口倒挂地区流动人口数量较上年下降10%的目标。同时，还会出台居住证和积分落户政策，制定《北京市实有人口服务管理规定》，加快推进实有人口和常住人口信息平台建设，加强人口动态监测。8月11日，北京《居住证暂行条例》实施细则出台，同日《北京市积分落户管理办法（试行）》公布，明确符合“持有北京市居住证、在法定退休年龄以下、在京连续缴纳社会保险满7年、无刑事犯罪记录” 4个资格条件，才能在本市申请积分落户。

8月12日，深圳市政府相继印发《深圳市人民政府关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《深圳市户籍迁入若干规定》和《深圳市居住登记和居住证办理规定》等新规定，自2016年9月1日起，户籍迁入将划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别。其中，前两种类别由原有的积分制转为核准制执行，即明确达到落户条件，便可直接申请落户，且不设指标数量限制；后两种按审批制执行，开辟新的积分制入户通道。9月8日，山东省公安厅印发《山东省户口登记管理规范(试行)》，对立户分户、户口登记、注销和迁移、项目变更更正、证件管理、办理程序及时限、便民服务等作出了明确规定，基本涵盖了各类户口登记事项，提出了根据户口管理需要建立“社区集体户”的做法，用以登记在社区既不符合设立家庭户条件、又不符合集体户落户条件的人员户口。南京就《南京市户籍准入管理办法》和《南京市积分落户实施办法》公开征集意见，拟实施积分落户政策。此外，多地取消农业和非农业户口性质区分。

5.2土地改革持续推进落实

城镇集约节约用地制度建设加快推进。11月23日，国土资源部召开《深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》新闻发布会，意见提出了城镇低效用地再开发的指导思想、基本原则和总体目标，并制定了相应激励措施，完善了保障措施，进一步细化各项政策规定。城镇低效用地再开发，不仅有利于推进节约集约用地、缓解土地供需矛盾，而且优化用地结构布局、推动产业转型升级、促进城镇更新改造。6月22日《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）调整方案》也强调切实提高城镇建设用地集约化程度，同时提出要积极推进新型城镇化建设，严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地。6月3日，国家发改委在《关于加强资源环境生态红线管控的指导意见》也指出，用地供需矛盾特别突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标。

农村土地土地制度改革逐步落实。今年中央一号文件继续聚焦三农问题，提出到2020年基本完成土地等农村集体资源性资产确权登记颁证。农村土地确权登记的逐步推进，为农村产权抵押贷款打开新通道。3月24日，央行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。6月3日，中国银监会、国土资源部发布《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》，明确在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得要求，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。6月6日，财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范。10月30日，中央印发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，对农村土地产权制度改革做出新部署，明确完善“三权分置”办法，逐步形成“三权分置”格局，确保“三权分置”有序实施。12月16日，国土资源部发布《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，有效支撑农村土地制度改革。12月29日，国务院印发《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》，明确全面加强农村集体资产管理，由点及面开展集体经营性资产产权制度改革。

产权保护意见出台，宅地到期后续期将有法可依。11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》出台，提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。还提出，深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。12月8日，国土资源部办公厅发布《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

5.3不动产登记等制度建设渐趋完善

不动产登记加紧落实。1月20日，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则已于1月1日起正式实施。国土资源部部长姜大明表示，今年的重点是整合工作在基层得到全面落实，加强统计登记信息系统运转，争取在2017年全面发挥作用。各地不动产登记工作抓紧落实。6月14日，国土资源部办公厅印发《建立和实施不动产统一登记制度专项督查方案》，确保督查范围中的31个省（区、市）的所有市县的不动产统一登记制度在基层落地实施，以2016年12月31日为时间节点，力争实现所有市县颁发新证、停发旧证。同时国土资源部确定了督查时间表，今年7月至9月为地方自查阶段；10月至12月为督查实施阶段，期间，国土部将会同有关部门组成若干督查组，对工作进展缓慢或工作难度较大的省份开展重点督查。2017年1月15日前，形成专项督查情况报告按程序报送国务院，同时抄送省级人民政府。

公积金综合服务平台2017年将实现全覆盖。1月20日，住房城乡建设部发布《关于加快建设住房公积金综合服务平台的通知》，就推进平台建设提出五条要求，提出各设区城市要以服务缴存单位和缴存职工为导向，充分利用“互联网+”技术，加快建设功能齐全、使用便捷、安全高效的住房公积金综合服务平台。同时明确时间表，2017年底前基本建成，并于青海、湖北、宁夏、四川等地要先行先试。

以房养老试点期限延长、范围扩大。6月末，“以房养老”为期两年试点结束，由于我国传统的“养儿防老”观念，加之养老制度不够完善，相关法律法规尚不健全，政策基础仍较为薄弱等诸多问题导致试点工作进展缓慢。7月15日，中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点范围由北京、上海、广州、武汉扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市；将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日。

6. 区域一体化助力新型城镇化加快发展

6.1区域协调发展进程加快

城市群规划步入快车道。根据区域一体化总体战略规划，中央强调优化提升东部地区城市群，加快培育中西部地区城市群。今年一连串跨省级城市群规划落地，城市群建设提速。东部地区，5月25日，国务院批复《长江三角洲城市群发展规划》并于6月3日印发，长三角城市群定位世界级城市群。中西部地区，2月29日，国务院批复《哈长城市群发展规划》，4月15日，国务院批复《成渝城市群发展规划》并于5月4日印发。同时，区域规划推进提速，《国务院关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》出台，强调要深化泛珠三角区域合作，促进珠江－西江经济带加快发展；长江经济带纲领性文件正式印发，对加快构建综合立体交通走廊等各方面任务作具体部署。

京津冀协同发展不断落实。2月，《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》正式印发，确定了互联互通、加快重大基础设施建设等九方面的重点任务，三地一盘棋推动京津冀协同发展。5月，国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015～2020年）》，划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。11月10日，国家发改委发布《关于印发京津两市对口帮扶河北省张承环京津相关地区工作方案的通知》，11月28日发布《关于京津冀地区城际铁路网规划的批复》，明确以“京津、京保石、京唐秦”三大通道为主轴，到2020年，与既有路网共同连接区域所有地级及以上城市，基本实现京津石中心城区与周边城镇0.5～1小时通勤圈，京津保0.5～1小时交通圈，有效支撑和引导区域空间布局调整和产业转型升级。

北京加快疏解非首都功能。5月27日召开的中共中央政治局，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作。同日，北京市通州区人民政府出台《关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知》，即日起通州区对本区户籍人口采取十条临时性限控措施，进一步加强北京城市副中心人口规模调控和户籍管理工作。根据京津冀协同发展规划要求，北京有序疏解非首都功能，严控新增建设用地，6月17日，中共北京市委、北京市人民政府发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，提出编制实施城乡建设用地减量五年规划和年度计划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。

中部崛起、西部大开发及东北振兴战略全面启动实施。12月23日，国务院批复《促进中部地区崛起“十三五”规划》，提出到2020年，中部地区全面建成小康社会，同时，新型城镇化步伐加快，常住人口城镇化率达到58%左右，户籍人口城镇化率达到43%左右。国务院总理李克强主持召开会议审议通过《西部大开发“十三五”规划》，部署进一步推动西部大开发工作。年内中央也多次表态推进东北振兴，并出台多项措施加大支持力度。4月26日，国务院发布《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》。8月22日，国家发改委印发《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》和《推进东北地区等老工业基地振兴三年滚动实施方案(2016-2018年)》。11月7日，国务院批复《关于东北振兴“十三五”规划》，11月16日发布《关于深入推进实施新一轮东北振兴战略加快推动东北地区经济企稳向好若干重要举措的意见》。

新区及自贸区建设加快推进。新区建设方面，国家级新区不断扩容，9月21日，国家发改委发布的国家级新区发展情况调研报告指出，国家已经批准设立的18个国家级新区，发展基础、发展阶段、发展水平、发展重点和承担任务各不尽相同。各地要切实落实主体责任，因地制宜、因区施策，按照国家赋予的功能定位，进一步明确各新区发展的方向和重点，积极主动作为、创新体制机制、深化改革探索。自贸区方面，党中央、国务院决定，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区。同时自贸区试点经验将实现全国范围复制推广，11月10日，国务院印发《关于做好自由贸易试验区新一批改革试点经验复制推广工作的通知》，对自贸试验区新一批改革试点经验在全国范围内复制推广工作进行部署。此外，央行上海总部召开政策发布会，宣布启动新一轮自贸区金融改革，并发布《关于进一步拓展自贸区跨境金融服务功能支持科技创新和实体经济的通知》，支持自贸区开展跨境股权投资业务，进一步拓展自由贸易账户功能在支持科技创新等方面的功能，加强业务风险管理。

《中长期铁路网》规划出炉，铁路经济时代全面开启。7月20号，发改委发布《中长期铁路网》规划，明确中长期铁路建设目标，到2030年我国高铁将构筑“八纵八横”高速铁路主通道。此次规划与2008年版相比，由“四纵四横”迈向“八纵八横”，高铁加密成网，更加强调城市群之间的连接。具体来看，从高铁汇集数量的角度，除了已经京沪深等超级大都市外，沈阳、西安、郑州、重庆、武汉、合肥等几个城市作为全国高铁枢纽城市，襄阳、宜宾、赣州等城市也将是高铁网中的重要节点，铁路经济带来的长期利好将成为城市未来经济发展的重要推动力。

6.2新型城镇化建设稳步推进

中央深入推进新型城镇化，第三批试点地区名单公布。1月22日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时提出，要部署深入推进以人为核心的新型城镇化，更大释放内需潜力。2月6日，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调深入推进新型城镇化，要着力解决好“三个1亿人”城镇化问题，并提出了九方面36条具体措施。4月14日，国土资源部发布《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，明确要统筹各业各类用地，保障新型城镇化用地需求，创新土地管理方式，提高新型城镇化质量。12月7日，国家发改委公布第三批国家新型城镇化综合试点地区名单，北京市顺义区等111个城市（镇）入选。

城市规划蓝图明确，助力新型城镇化建设。2月21日，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，明确了城市规划定位，提出了城市规划的总体目标和时间表。根据意见提出的时间表，多数任务安排均将在十三五期间完成，包括完成棚改建设、提高城市交通分担率和平均路网密度、提高城市资源回收利用率、清查违法建设等。针对保障房方面，提出到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。此外，中央加大力度推广绿色建筑和装配式建筑，提出力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。12月21日，住建部已报请国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》。

保障房建设有序推进，棚改货币化安置助力地方去库存。3月21日，全国棚户区改造工作电视电话会议提到，2016年棚户区住房改造600万套，强调进一步提高棚改货币化安置比例，商品住房库存量大的地方，货币化安置比例应更高一些，一线城市和部分二线城市可以因地制宜。各地要抓紧明确棚改货币化安置的具体目标、政策及措施。4月19日，财政部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》，提出多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度，推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房。7月18日，中共中央国务院发布《关于深化投融资体制改革的意见》，强调创新融资机制，畅通投资项目融资渠道，并提出在国家批准的业务范围内，政策性、开发性金融机构要加大对城镇棚户区改造等重大项目和工程的资金支持力度。12月21日，十二届全国人大常委会第25次会议召开第二次全体会议，住建部副部长易军于会上表示，住建部今年完成了棚户区住房改造600万套，截至11月底，已完成全年开工600万套的目标任务。 

7. 展望：回归住房居住属性，短期中长期共同发力推动房地产平稳发展

积极财政稳健货币基调不变，货币注重稳健中性。当前我国经济运行保持在合理区间，经济结构继续优化，但我国经济运行仍存在不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级矛盾突出，经济增长内生动力不足，金融风险有所积聚。2016年末中央经济工作会议指出，坚持稳中求进工作总基调，宏观政策继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要更加积极有效，货币政策要保持稳健中性。与年初两会提出的“稳健的货币政策要灵活适度”相比，“稳健中性”表明明年货币环境全面宽松不再。同时，中央强调要把防控金融风险放到更加重要的位置，未来金融监管能力将进一步提高和改进。针对房地产提出“要在宏观上管住货币”，显示出明年房地产货币投放控制将会趋紧。

调控坚持因城施策，支持有效需求。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，明确房屋居住属性，有利于引导社会形成合理的房屋消费预期。2017年房地产分化格局将持续，地方政府将继续积极落实主体责任，结合当地实际情况进行调控。房价上涨压力大的热点城市采取适当的调控手段，需求端差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购、税收手段也将沿续，以促进市场平稳健康发展；供应端将合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，缓解供求紧张局面，满足合理住房需求。同时，房地产库存过多的三四线城市，将在继续严控土地供应、减缓供给速度、疏通销售渠道的同时，进一步提高基础设施建设和公共服务水平，将去库存与新型城镇化相结合，通过提高三四线城市的教育、医疗、交通等公共配套服务，吸引农业转移人口落户，促进农民工市民化，释放以新市民为主的新需求，促进库存去化。

租赁市场相关立法将进一步完善。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，而加强制度建设维护，针对住房租赁市场出台相关法律作为市场行为准绳成为保障市场有序运转的重点。中央经济工作会议提出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”，2017年推动住房租赁规模化、专业化发展，探索建立支持经营住房租赁机构发展的相关政策体系将有较大空间。未来租赁市场相关立法将进一步完善，特别是如何继续鼓励热点城市住房租赁市场的各类参与主体的积极性、有效保障各方权益将进一步明确，机构化、规模化租赁企业发展也将继续加快。

加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制，推进完善住房体制建设。自十八届三中全会以来，中央决策层调控思路就向侧重建设市场的长效机制转变。中央经济工作会议提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。房地产长效机制的建立完善将是防止房地产市场大起大落的重要手段。可以预期的是，未来围绕房地产市场供给、需求及市场交易行为的一系列制度建设将步入快车道，行业发展预期将更趋稳定。

区域一体化建设将加快节奏。京津冀、长三角、珠三角等城市群将进一步通过市场化的手段结合有效的政策引导，实现产业功能与人口分布的合理匹配，中心城市周边中小城镇，将加快与中心特大城市联通，承接特大城市外溢的人口、需求及转移的产业，促进自身产业结构升级调整，同步缓解特大城市的人口、房价压力。中西部地区也将成为发展重点，根据国家发展改革委办公厅印发了《关于加快城市群规划编制工作的通知》，2017年珠三角湾区城市群、海峡西岸城市群、关中平原城市群、兰州—西宁城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群规划将启动，推动区域协调发展培育新的增长极。