2016年中国房地产销售额百亿企业专题研究

未来发展：兼并收购实现规模跨越，转型升级掘金万亿存量市场

1、 兼并收购：抢占资源高地、加速规模突破，强者恒强态势加剧

2016年，在优质资源稀缺与资金宽松的影响下，房地产并购愈演愈烈。其中，大型企业，特别是百亿房企凭借规模、资金优势成为房地产行业并购的主力军。经统计，年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例已近100起，占行业并购数量的7成以上。

图：2016年百亿房企各阵营收并购数量情况

从前四个阵营的并购比例来看，各阵营并购数量逐级递减：超级阵营企业均发起并购，数量占比为20%，平均数量最多为6.7宗；第一阵营共7家发起并购，并购数量占比为33%，平均数量为4.6宗，前两阵营并购数量占比高达53%。第二、第三阵营均约有一半的房企发起并购，平均数量分别为3.2宗和2.0宗。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图：2016年百亿企业部分并购案例及各类并购标的占比

从并购标的来看，2016年百亿企业的并购标的主要分为三类，包括房地产项目收购、房地产公司并购，以及房地产关联产业并购，分别占比80%、13%和7%，可见百亿企业并购标的2016年主要集中在房地产行业内，核心目的在与通过直接并购布局新的城市和市场，抢夺优质资源。各阵营均以房地产项目收购为主，意在破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。

从房地产公司间并购来看，由于涉及金额大、耗时长、过程复杂，目前并购方均为超级阵营和第一阵营的千亿级房企，并购目的为直接兼并或投资符合公司战略版图的优质公司、或获取A股上市壳公司，从而有效增收创利。大笔并购引发行业震动并成为今年区别于以往的最大特点，也将成为千亿级房企奔赴万亿目标的捷径之一。

此外，百亿房企2016年的多元化并购比较审慎，全年仅7宗，其中5宗为通过收并购布局金融、商业运营两个房地产相关的潜力发展领域，仅绿地收购景观、基建公司完善其原有战略布局。

2、 转型升级：扩增量、活存量、加快金融化，挖掘万亿级市场空间

随着房地产市场由增量向存量市场转换，2016年，百亿企业一方面把握政策机遇，发展高度契合国家发展战略的特色小镇、轨道交通物业等，抢占政策红利；另一方面，盘活存量、挖潜存量客户价值成为存量市场主体地位下的转型窗口；此外，继续延伸地产产业链，与金融融合发展，加快金融化进程。

图：各阵营百亿代表房企在热点领域的布局

从各阵营在热点领域的布局来看，超级阵营、第一阵营的千亿级企业转型方向更为多元，平均涉足5个热点领域，增量市场、存量市场及相关产业链的热点领域均已布局；而第二阵营平均涉足3个热点领域，在存量市场和金融领域的布局较多；后两个阵营平均涉足1-2个热点领域，打造专精的特色业务。 

● 增量市场：紧跟政策需求，发展特色小镇、轨道交通物业模式

百亿企业紧跟政策需求，结合自身优势打造不同主题的特色小镇。恒大、万科等8家千亿级房企及招商、华侨城等国企和时代地产均提出或正在打造融入文化、科技、足球等特色的小镇。

同时，随着轨道交通建设的推进，百亿企业通过与政府合作积极探索“轨道交通+物业”的发展模式，获取优质城市资源。万科、保利等百亿企业通过“轨道交通+物业”的发展模式开发地铁上盖物业，打破“拿地困局”。除此之外，随着“八横八纵”铁路规划的升级以及国家鼓励扩大社会资本投资建设铁路政策的出台，部分百亿企业参与到铁路建设项目。

● 存量市场：涉足社区服务、长租公寓、共创办公，加速轻资产运作分享大资管时代机遇

2016年，百亿企业创新智能社区、金融平台、健康养老等服务体系，深入挖掘社区价值。其中，万科和富力的智慧社区、金地的life智能家等纷纷为业主提供智能化的服务；碧桂园的“碧有信”、恒大的“恒大金服”等社区金融服务平台陆续推出；万科推出社区居家养老服务的全新产品线，绿城发布了园区健康服务生态体系。

此外，涉足租赁市场成为百亿企业布局存量市场的“新蓝海”，其中，长租公寓、联合办公等细分领域成为百亿企业把握一二线城市存量市场的重要方向。2016年，百亿企业紧抓租赁市场的发展机遇，重点发展特色鲜明、服务到位的长租公寓并提出对应品牌，或重点挖掘联合办公空间的产业租赁市场。

与此同时，百亿企业将轻资产模式应用到存量市场中，一方面加快物业服务的轻资产输出；另一方面继续挖掘存量市场中商业、酒店、写字楼等业态的轻资产运营。

● 金融化：深化金融合作，分享大资管时代红利，不断扩大金融业务版图

2016年以来，百亿房企通过加深与金融领域的合作，促进产融结合。一方面采用“地产+基金”模式，有效拓宽融资渠道。与基金机构组成联合体拿地，缓解资金压力；或自己设立基金，募集社会资本，补充从拿地到开发等阶段的资金投入。另一方面积极推进物业资产、购房尾款、酒店物业等基础资产的资产证券化，购房尾款为标的资产证券化集中爆发。同时，百亿企业成立资产管理平台，依托持有物业运营获得增值收益，更以轻资产化的商业运营与资本深度融合，分享大资管时代的发展红利。另外，部分百亿企业凭借独特的PPP发展模式，获取发展资金，如华夏幸福。

此外，百亿房企充分利用庞大的上下游产业链优势，打造金控平台，将业务领域渗透至金融业，取得资产端的竞争优势。2016年，百亿房企搭建金融平台，通过参股或成立证券、保险、基金、金融租赁等金融公司，完善金融牌照布局。

结论：综观房地产行业的2016年，房地产市场前三季度一路高歌猛进，已奠定了百亿企业全年的业绩高涨局面。百亿企业领先的市场驾驭力和更高的资源集聚水平也为其未来发展奠定了良好基础。但在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，房地产行业风险加速集聚，二线城市投资过热、三四线城市库存压力难解、资金面宽松导致拿地杠杆率攀升等等，均为房企未来的持续发展埋下了巨大风险隐患，应引起行业足够重视。百亿企业在保持规模快速提升的同时，更应谨慎防范运营风险，避免在行业调整期遭遇业绩下滑甚至陷入困境，错失发展良机。