2016年中国房地产销售额百亿企业专题研究

融资策略：发债规模暴增助力规模发展，但需警惕资金风险

1、 融资来源：公司债规模同比增长127.8%，资金面保持充裕

除了在销售回款、银行贷款、信托资金来源的充裕外，百亿企业把握融资窗口期，大力发行公司债，累计发行规模较去年大幅增长127.8%，资金面整体宽松、资金成本有所下降。2016年以来，百亿企业灵活运用公司债、定增、中票和海外发债等融资渠道，最大程度保障发展资金需求。其中，1-11月，共计67家百亿企业发行4707.96亿元公司债，同比大幅增长127.8%，平均利率4.96%，有效降低资金成本；同期定增、中票与海外发债规模均较上年有所下降；在10月底公司债叫停后，绿地、金茂、融信等百亿房企转而发行中票、海外债等，利率分别为4.37%、3.7%和6.95%。

图：发债企业公司债平均发债规模、发行成本情况

数据来源：CREIS中指数据、fdc.fang.com

分阵营来看，超级阵营发债规模最高，第一阵营发债利率均值最低，大型央企发债优势凸显。根据统计，超级阵营发债企业发债规模168.5亿元，平均利率5.74%，主要是因为恒大两笔发债利率达到6.8%、6.98%，拉高了超级阵营的平均利率；第一阵营发债平均利率最低，为4.10%，主要是因为绿地、保利等大型央企具有发债优势，三家房企7笔公司债除“16保利04”利率4.19%外，均在3.8%以下。

此外，部分迅猛发展的百亿企业还借助永续债改善资产负债结构、满足资金需求，但应注意长期偿债风险防范。截止2016年11月底，共有18家企业拥有永续债，共计1796.8亿元，较2015年末增加40.7%。

2、 融资风险：发债规模大、销售业绩偏低且拿地激进的百亿房企，应加强风险防范

宽松的货币环境为房企有效解决了资金需求，但在房地产市场分化风险与泡沫化风险叠加的复杂形势下，依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的房企也在累积风险。为了提高资金安全性、有效防范相关风险，目前监管机构已暂停了房地产公司债的发行。在此背景下，研究组对百亿企业销售额、发债规模及拿地金额等指标进行综合衡量，判断百亿房企的销售业绩和发债规模能否支撑拿地成本、开发能力是否能够支撑未来发展，从而甄别百亿房企是否存在资金风险。

图：2016年部分百亿企业（发债额+销售额）/拿地金额和发债额/拿地金额

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

研究组对部分百亿企业（发债额+销售额）/拿地金额、发债额/拿地金额的累计值进行统计，结果显示部分百亿房企存在资金链紧张的情况。其中，销售额与发债额两项总和仍与企业拿地金额规模相当的企业，资金紧张，如经营不当将遭遇偿债风险。经分析显示，建发、信达和融信等百亿房企的比值均低于1.3，销售额与发债额度加总才能勉强覆盖招拍挂拿地支出，谨需防范资金风险。其中，信达目前资产负债率和净负债率均已处于高位，建发2016年平均拿地溢价率超过100%，融信也入手多个地王项目，或将存在高溢价项目去化受阻导致的资金短缺风险。