2016年中国房地产销售额百亿企业专题研究

百亿企业：百亿军团增至131家，3000亿超级阵营脱颖而出 

2016年，在业绩高速增长的刺激下，百亿企业发展格局发生较大变化：131家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营（3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元），企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家，各阵营企业数量均较上年有所增加，部分企业销售业绩翻番，规模再上新台阶，实现阵营升级甚至跨越升级；规模效应加速发酵，强者恒强态势凸显，3000亿元以上的超级阵营脱颖而出，恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房企市场份额已近10%。总的来看，行业集中度已加速提升，百亿企业在业绩快速增长的同时亦充满危机感，力求及时搭乘此轮上涨行情的顺风车，巩固行业地位，企业间竞争更趋激烈。其中，不同阵营的企业具有特色鲜明的差异化发展特点和成长路径：

图：2016年百亿房企各阵营数量、销售均值及增长率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

超级阵营——3家企业销售额达3000亿以上，销售额增长率均值高达82.7%，“越大越快”趋势显著。该阵营以广泛的市场布局、丰富的产品结构和强劲的营销手段，精准把握市场主流需求，锚定2016年销售业绩的攀升。其中，恒大凭借一二线城市的前瞻性布局、高性价比的产品以及灵活多变的全渠道营销策略，销售业绩突破3800亿，并逆袭万科首登行业老大宝座；万科抓住一二线城市成交旺盛的市场机遇，以客户为中心加大住宅产品创新力度，创造了史上最好业绩；碧桂园扎实推进“巩固三四线、拥抱一二线”战略，将因城施策贯穿到布局、拿地、产品、营销各个环节，实现销售业绩的飞速突破。

同时，超级阵营外延扩张与内生增长并举，为“万亿级”增长前景全面铺路。其中，恒大积极开展收并购，扩大“恒大系”资本版图，强化全产业链的联动效应，加速向“万亿地产帝国”进发；万科以轻资产模式推进物业、养老、长租公寓和商业等领域的全面布局，不断深化“城市配套服务商转型”的发展内涵、加码存量市场，奋进踏向万亿征程；碧桂园海内外联动发力，促进业绩持续提升，紧抓政策红利推进“科技小镇”建设，以物业拆分上市、完善社区金融等铺垫后地产时代的新增长极。

第一阵营——1000-3000亿企业共9家，除了绿地、保利、中海、万达4家“资深”千亿级企业外，还有融创、华夏幸福、绿城、华润、金地5家新晋企业均首破千亿，该阵营企业销售额增长率均值为40.5%，在五个阵营中最低。与超级阵营的布局广、产品丰、抓主流相比，第一阵营企业在布局、产品等方面定位相对集中，使其本轮保持了相对平稳的发展速度，与超级阵营间差距高达800亿左右。其中，保利、中海受益于国企整合，销售规模双双突破2000亿大关；融创、绿城、华润主要布局核心城市并以高端产品定位为主，2016年高端大户型产品销售额贡献率均超50%，但在热点城市和主流刚需刚改产品的覆盖面上均小于超级阵营；而绿地、万达、华夏幸福分别在商业开发、商业运营及产业运营领域具有独特优势，在住宅领域或一二线核心市场的发展力度相对较弱。

该阵营房企尚待规模效应的持续发酵，阵营内企业均在为未来的“大象起舞”谋篇布局，加速并购重组与轻资产化运营是该阵营的主要增长逻辑。其中，保利、中海、融创分别为国企、民营企业的收并购大户，未来的资本化整合预期为企业提供了充足的发展潜力；华夏幸福、绿城、万达商业、华润置地均已经或开始推进轻资产化运营，通过运营模式输出加速抢占市场份额。

第二阵营——500-1000亿房企共13家，包括9家新晋企业，销售额同比增长均值为73.2%，该阵营企业的全国化布局已初见成效，销售额前十城市的贡献率达7成，体现出其对三大经济区域热点城市需求的精准把握。其中，旭辉以长三角、京津冀，首开股份、鲁能以华北地区、长三角，招商蛇口、雅居乐和富力以珠三角、京津冀为深耕区域，奠定业绩增长根基。除了对已有热点城市的深耕，该阵营仍在以“做大”为核心，不断加速全国化规模扩张，储备一二线城市优质土地资源，为冲刺千亿阵营备足弹药。其中龙湖、招商蛇口、首开股份、新城控股拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上，为未来突破千亿储备更多的发展资源、培育更多的高产能城市，是该阵营规模增长的主要路径。

第三阵营——300-500亿房企共29家，新晋企业共22家，同比大幅增长74.1%。该阵营房企为开启全国化扩张的区域龙头企业，销售额前五城市贡献率已超八成，主要凭借其对深耕区域的市场把握实现销售业绩的大幅提升。其中，阳光城、滨江、中梁地产和金茂等凭借在长三角区域热点城市特别是上海、南京、杭州和苏州等的集中布局，首创置业等主要倚靠北京及环北京区域的布局，有效把握了此轮市场上涨机遇，实现业绩的快速提升。此外，该阵营房企因强烈的规模化扩张诉求，拿地积极且成本较高。其中，融信、滨江、金茂拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上，未来在高端需求整体有限的情况下，也面临一定的去化风险。未来，该阵营企业应在“做强”区域的基础上，加快构建全国化市场布局体系，扩大销售来源，实现阵营升级。

第四阵营——100-300亿房企共77家，新晋企业数量为35家，销售额平均同比增长65.3%。该阵营房企主要为区域型房企或特色房企，销售额的区域集中度更高。需要注意的是，该阵营企业数量仅新增3家（2015年增加13家），可见尽管行业处于上涨行情，但在环境更趋复杂的背景下，跨越百亿门槛的难度有所增加，阵营内部的企业分化也更趋明显，部分企业仍面临较大的运营风险。从布局来看，该阵营房企从深耕个别重点城市发展为深耕大本营区域，此轮二线城市的成交热度轮动成为该阵营区域业绩上涨的主要动因；当中也有部分企业积极打造特色鲜明的差异化竞争优势，以“小而美”的经营策略构建未来生存法则，业绩增长显著。与此同时，由于该阵营企业布局区域单一且集中，此轮部分二线城市投资过热导致的下行预期将会造成部分企业的风险隐患。此外，为寻求规模提升，该阵营部分房企以“险中取胜”的心态加大拿地力度，部分企业拿地楼面价已超当前企业销售均价，亦潜藏了较大的财务安全风险。未来，该阵营企业应在发挥自身特色和区域优势，广合作、降风险，稳中求进。