2016年中国房地产销售额百亿企业专题研究

拿地策略：抢滩二线高地，合作、收并购升级“拿地术”

1、 土地一级市场：二线城市成抢地主战场，各阵营拿地策略明显分化

2016年1-11月百亿房企招拍挂拿地金额共计1.7万亿，已超过全国300个城市各类土地成交出让金的六成（如果考虑合作拿地的情况，该比例会有所降低），成为全国土地一级市场的主力军。其中，40家百亿代表房企招拍挂拿地金额破万亿，达10027.5亿元，同比增长68.9%；拿地面积15626.7万平方米，同比增长34.8%；各企业楼面价均值为9768.5元/平方米，同比增长53.7%。

2016年，二线城市成为百亿房企土地投资的主战场，拿地面积占比大幅增长。从招拍挂拿地的城市分布结构来看，40家百亿代表房企在二线城市拿地面积占比为57.4%，同比增长11.5个百分点；一线城市的拿地面积占比为6.4%，三四线城市拿地面积占比为36.1%，同比分别下降7.9和3.5个百分点。在部分二线城市，房企销售业绩的大幅增长已透支了大量的需求，应加强市场风险的防范。

图：2016年百亿代表企业招拍挂拿地金额占销售额、平均楼面价占销售均价比重情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

在土地市场持续升温的压力下，百亿房企在拿地策略上也出现明显分化：千亿以上房企拿地金额大幅上涨，但仍保持合理投资比例。恒大、万科等房企拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均控制在50%以下；300-1000亿房企因强烈的规模化扩张诉求，拿地积极且成本较高。龙湖、招商等房企拿地凶猛，拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上。雅居乐、首创等房企拿地金额占同期销售额的比重虽控制在50%以内，楼面价占同期销售均价的比重则在50%以上；100-300亿房企拿地较少，且主要通过招拍挂公开市场高价拿地。

2、 土地二级市场：合纵连横规避风险实现共赢，收并购降低成本扩充储备

图：2016年百亿代表企业合作拿地、收并购案例

百亿房企加大热点城市合作拿地力度，有效缓解资金压力、摊薄风险。如绿地、保利等在一二线城市热点城市均以合作方式拿地，万科、碧桂园等通过优势互补获取合作开发项目，绿地、绿城等通过与金融等行业的优质企业战略合作拿地开发，有效减轻拿地资金压力。同时，百亿房企通过收并购项目或公司间接增加土储，有效降低企业购地成本支出，同时“高性价比”布局潜在的高成长性区域。碧桂园、保利等房企均通过多笔并购获取北京、上海、苏州、等热点城市优质土地资源。