楼市挤“泡沫”，股市就会涨？

（4）“金砖”国家虽然经济成长性逐步放缓、汇率动荡，但房价依然维持升势或短期盘整消化前期涨幅。2010年以来，巴西、南非、印度涨幅70%-100%，而俄罗期由于石油经济冲击，房价先跌后升，与前期峰值水平相当（参见图5）。

（5）中国楼市在2010至2013年初基本处于盘整阶段，2013年初至今年8月末，中国百城房价平均价格上涨约30%（参见图6，百城住房均价由9812元上涨至12617元），其中一线城市上涨70%（均价由2.4万元上涨至4万元），二线涨幅20%，三线涨幅仅5%左右。

中国核心城市（指一线+热点二线城市）房价自2010年以来涨幅高达80%-100%，是全国房价平均上涨30%的3倍，是全球核心城市平均上涨的40%-50%的2倍。短期来看，有一定的“泡沫”风险。

核心城市房地产“泡沫”，表面看，可能部分地归咎于投机力量加剧短期供需关系的失衡，深层次看，其实是城市“资源禀赋”差距悬殊、土地信用和土地财政收益最大化目标之下的供给不足，与人口流入、收入增长（包括贫富分化）和宽松货币背景下需求膨胀（包括投资、投机）之间的矛盾，而这一矛盾在2003年以来的历次房地产调控中均未得到有效纾解。

中国仍是一个尚处城镇化进程、人口和经济仍在扩张、区域发展和城镇资源禀赋悬殊的国家，核心热点城市的人口吸引力仍未达到平衡点。本轮房地产调控堪称“史上最严”，“最严”两字主要体现在对买家的“限购、限贷”升级之上，此外叠加了对房地产企业销售以及土地开发的合规要求，然而，供给约束仍未见大幅改善的可能。

长期来看，考虑到中国城镇化进程、经济成长性、与非核心城市的资源禀赋差异以及发展潜力等基本面因素，中国核心城市房价“泡沫”更多可能是震荡整理，并以时间换空间。