房地产行业并购洗牌加速 新三股势力合纵连横

金融地产加速渗透，直接融资比例加大，证券化全面提速

随着房地产“产销模式”逐步被“资管模式”取代，银行信贷与房地产金融资产属性的长短期错配将进一步显现，直接融资比例将大幅提升；而金融资本从来就没有停止对房地产行业的渗透和控制。

保险业的低成本大规模长周期资金与房地产融资是“天生一对”，同时保险的金融终端延伸到居住社区也是明显趋势。

自从《保险投资不动产暂行办法》和《保险投资股权暂行办法》（两个办法）松绑保险资金的投资房地产后，保险资金由直接收购商办楼宇的初级模式、逐步发展到联合房企拿地、二级市场举牌上市房企、通过信托子公司入股地产项目，全方位多角度渗入房地产行业。

截止2014年133家A股上市房地产公司，保险资金进入前10大股东的房企数量达到21家，较为典型的金地金融街被安邦举牌，万科被前海人寿举牌，泰康举牌保利成二股东，中国平安成为碧桂园的二股东等。

我国的高储蓄率是债务性融资发展模式的主要成因，目前由于企业部门（尤其是国有企业）的高负债率使宏观资产负债表难以为继，国家开启了一系列杠杆大挪移，如通过PPP将政府债务移入民企，通过PSL将中央债务移入货币，通过CLO将商业银行负债移入投资银行等，将集中的巨额房地产债务证券化及出售成为当务之急：

1、房地产行业的供给端和需求端都吸收了过多的金融资源，挤出了其他行业的资金需求，目前商业银行迫切的需要将房地产相关的信贷资产证券化后出售，腾出额度，盘活信贷存量；

2、资产证券化可以使房企达到融资目的又不提升负债率，专业能力强的资管公司可探索充当多个证券化项目的SPV 公司（或提供专业顾问服务），探索整合同一区域不同归属的低效资产，纳入一个资产包内统筹更新，重新焕发区域活力，提升现金流；

3、房地产行业面临全面发展模式转型，存量资管模式将成为主流，需要分散风险，使沉淀在建筑里的资产流动起来，交易起来，为居民提供新的投资渠道。

主要方式有房地产资产证券化（贷款证券化）、房地产集合信托计划、房地产信托投资基金(Reits)等；

主要案例有类Reits 性质的中信启航专项资管计划，高和资本发行上海中华企业大厦私募Reits；华侨城欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划，万科-鹏华基金以写字楼物业费收入为基础资产的信托投资基金；博时-世贸物业资产支持专项计划，汇添富-世贸购房尾款资产支持专项计划等；