房地产行业并购洗牌加速 新三股势力合纵连横

专业资产运营商：探索存量升级，发掘新需求，创造新模式

存量时代下，利用存量资源进行升级改造，探索房产盈利新模式，进一步发掘市场需求和客户痛点，懂内容甚至造出内容、善于发掘新消费和新需求，发掘新技术在房地产行业的应用等，通过输出经验、专业、服务，充分利用有限合伙企业的模式，作为基金管理人(GP)主导分类项目运作获取服务费及额外分成，是专业资产运营商的发展方向：

1、老旧项目收购与升级改造：北京上海等一线城市中，不少老旧办公楼和商业占据着城市中心区位，却因为设施陈旧和管理落后而无法发挥效用，存在较大的提升改造空间。项目改造的佼佼者当属高和资本，至今已经完成9个项目的收购，管理资产总额近百亿元，上海静安高和大厦改造后租金从4元/平方米/天提升至7.5元/平方米/天，北京高和蓝峰大厦租金从4元/平方米/天提升到了7.2元/平方米/天；

2、养老产业：由于我国人口结构的变化，养老产业已是未来各个行业的必争之地。养老地产的运营牵上下牵涉到国家政策、保险产品、房地产、医疗健康、看护服务、消费等多个产业，是一个系统性大工程，需要更多的顶层设计和统筹规划；

3、长租公寓及青年公寓：随着房屋基本居住属性和金融资产属性的割裂，一线城市及热点二线城市房价居高不下对青年人才的挤出，国家对发展规范化租赁市场的大力推动，长租公寓和青年公寓成为重要的资产运营途径。

运营商通过自建资产，收购资产或统一租赁资产改造后，面向需求方提供规范的租赁服务，降低在城市中的居住门槛。其中青年公寓面向的主要是青年群体，同时结合部分众创空间功能，如万科的上海青年驿，保利联合优客逸家在成都推出的UOKO公寓，雷军的YOU+国际青年公寓，世联的红璞公寓，招商蛇口壹栈等；

4、众创空间：随着互联网经济兴起，大众创业万众创新的响亮口号，类似于美国WeWork模式的联合办公和众创空间在2015年如雨后春笋遍地开花，各地政府也在资金、场地、便利化等方面给予了较大支持。开发商视为其为转型突破的新方之一向，如优客工场、SOHO中国的3Q、世联的小样社区、万科的云创客空间等。目前众创空间硬件过剩与服务不足并存，运营商在政策支持、文化、服务、数据、设备、资源整合、创业生态方面尚有较大的提升空间；

5、非毛坯项目管理：非毛坯行业是典型的房地产下游行业，本身工序复杂，耗时冗长，专业性高，属于深度的重型房地产服务业，居民需求旺盛，在房地产进入存量时代后更是跟随上游资产大换手，开启了广阔的发展空间。

据不完全统计，家装领域融资超过整个房地产服务融资的1/3，开发商也纷纷将触角深入：如万科的美好家，恒大联合海尔推出的家电家装一体化；目前较为成功的有深圳的土巴兔、上海的齐家网和优居客，雷军系的爱空间等；

6、VR 技术应用：美国的WithMe是一家虚拟现实技术公司，通过几天内迅速搭建VR展示厅来提供消费体验，消费者可以通过VR技术虚拟试衣，通过APP买单。目前WithMe和越来越多的零售商品牌商开始合作，如把虚拟现实系统租给哈雷摩托，用于在硅谷开设可体验的旗舰店；和美国MACERICH开展深度合作，将虚拟现实解决方案应用于大大小小的零售店铺等。目前我国的VR技术多用于售楼处的虚拟看房环节。