高力国际：2014年北京住宅与商业地产回顾及2015年展望

写字楼

2014年北京经济增速尽管小幅放缓，但大致保持平稳。据北京市统计局数据，前三个季度，该市生产总值同比增长7.3%，较2013年同期放缓0.4个百分点；第三产业生产总值增长7.4%，较2013年同期下降0.1个百分点。在此经济背景下，2014年北京甲级写字楼市场平稳发展。空置率保持低位盘旋，截至年底为5%，尽管租金略微调整，但仍为全国最高。来源于内资私营企业的租赁需求旺盛，超过跨国企业和国企，占据市场主要部分。

2014年仅一个项目完工入市，即位于CBD子市场的远洋国际中心二期，为甲级写字楼市场增添建筑面积50，000平方米的新增供应。

相较疲软的2013年，2014年租赁需求有所反弹，市场净吸纳量同比上涨近90%至约159，500平方米。年内主要需求驱动力为内资企业，特别是来自金融、IT以及服务行业。值得一提的是，内资企业相较管理控制严格和租赁预算紧缩的跨国企业，租赁标准更为灵活，审批流程较为精简。代表性租赁成交包括：葛洲坝在位于CBD子市场的远洋国际中心二期新租19，000平方米；大众中国在位于望京子市场的颐堤港承租7，000平方米；分众传媒在位于CBD子市场的招商局大厦续租4，000平方米。跨国企业出于对经济的担忧而扩张活动有所受限，但仍在积极续租。代表性续租成交包括：大塚制药在位于东长安街子市场的东方广场续租2，500平方米以及阳狮集团在位于CBD子市场的世纪财富中心续租4，500平方米。

截至2014年底，北京甲级写字楼租金达人民币309.4元每月每平方米，同比下降0.5%，主要原因是业主提供优惠措施和租金折扣以期保留优质租户。CBD区域录得最大的租金降幅，同比下降2.1%，在一定程度上被新入市项目低于市场平均水平的租金所拉低。相反，金融街子市场在可供租赁面积有限以及金融企业租赁需求增长的作用下，租金同比增长2.1%。尽管北京市场租金自2013年第一季度录得人民币327.9元每月每平米的最高点之后，已历经连续七个季度的调整，但仍为全国最高。

尽管有大量来自国内和国际机构投资者的问询及交易搜索活动，北京写字楼投资市场活跃度较2013年降低，本年度录得两宗整售交易。三月北京世纪恒丰房地产开发有限公司以约人民币11亿元从冠城大通股份有限公司购买位于东北三环附近的冠捷大厦。项目竣工后，大厦将包括约21，200平方米可出租写字楼面积。四月，基汇资本以总价9.28亿美元（相当于人民币57亿元）收购位于三里屯区域的综合体项目盈科中心，成为北京近三年以来交易金额最大的整售交易。该项目建筑面积169，000平方米，涵盖写字楼、商铺和服务式公寓业态。

2014年中央经济工作会议重申经济发展从重视增长速度转向着重经济发展质量和效益。国际货币基金组织、世界银行以及中国社科院皆预测中国2015年经济增长继续减速至6.5-7.2%。随着经济增长方式逐步转变为以服务和内需为驱动，那些高度依赖出口和国外投资的行业或将受到负面影响。然而，北京写字楼市场前景乐观，租赁需求继续受到北京的国家首都地位及其在华北区的强大影响力的支撑。作为2014年第三产业中增速最快的行业，金融业对于租赁需求增长的推动作用将尤为明显。

展望未来，分布于四个子市场的六个甲级写字楼项目将于2015年入市，为市场带来建筑面积合计约395，000平方米的写字楼面积。新项目包括位于金融街子市场的锦什坊街叁拾伍号、位于望京区域的保利国际广场T1以及位于中关村子市场的融科资讯中心B座。这些新项目的入市将会缓解其所在区域可供出租写字楼面积供应紧张的局面，但因需时间被市场吸纳，短期内将推升空置率。有鉴于新增项目质优租贵，北京写字楼租金增长有望在2015年回升。

受益于北京市场稳固的基本面，高租金水平和资本值的增长潜力，北京写字楼投资市场将继续受到青睐。然而，有限的投资机会或将导致一些风险容忍度较高的投资者在新兴写字楼市场中寻找机会，比如位于丰台区的丽泽金融商务区和位于通州区的通州新城。资产表现或保持相对平稳，资本值稳中有升，回报率小幅萎缩。