高力国际：2014年北京住宅与商业地产回顾及2015年展望

住宅

2014年，尽管多数非一线城市已放松限购，北京仍严格执行其住房限购政策。虽然全国范围内的利好政策使得需求在年底得以提振，但全年整体住宅市场的成交量与平均成交价格均有所下跌。相较之下，豪华住宅市场中买家的较高支付能力使得豪华住宅市场表现稳定。

自2011-2013年间全国范围内实施的限购政策后，中央政府于2014年允许多数二线城市（及以下）放松调控。然而，包括北京在内的一线城市尚未于2014年进行调整。下半年，中央政府出台若干政策旨在刺激住宅市场，其中包括在特定情况下降低二套房首付；降低基准贷款利率；以及降低部分公积金贷款的利率。北京市则对位于五环以内的某些住宅实施契税优惠。有鉴于此，成交量于2014年第四季度稳步增长。区别于整体市场，北京高端住宅市场在2014年的成交量增长且价格维持稳定。

服务式公寓方面，三个项目（雅诗阁北京、亚洲酒店以及盛捷福景苑）退出市场使得总存量同比减少1.2%至7，845套。位于建国门子市场的百富怡大酒店入市及CBD子市场的嘉里中心与建国门子市场的丽苑公寓改造完工后重新入市皆部分抵消退市对于供应量的影响。

2014年，在经济下行、外派人员房屋津贴紧缩以及吸引外派人员来京工作之难度加大等因素的综合影响下，高端住宅及服务式公寓市场的租赁需求持续疲软。别墅、豪华公寓的平均租金同比分别下跌8.1% 和4.1%至人民币83.7元和人民币130.4元每月每平方米。服务式公寓方面，平均租金同比下降3.6%至人民币222.2元每月每平方米，同时整体空置率同比上升4.3个百分点至21.2%。

本年度投资市场录得两宗整售交易。一家私募基金购入位于东四环的北京辉盛庭国际公寓，交易通过全现金方式进行，成交总额为人民币9.4亿元（约合人民币34，000元每平方米）。此外，在四月初，房地产私募基金基汇资本以9.28亿美元的价格购买位于三里屯的综合体项目。该项目建筑面积为169，000平方米，涵盖写字楼、 商铺和服务式公寓业态。

展望未来，预计2015年住宅市场整体成交量将上涨且价格有望回升。有鉴于此，发展商对购买优质住宅地块将保持高度热情。两个高价地项目，万柳书院与农展馆项目预计将于2015年入市。其中，农展馆项目的平均预售单价高达人民币165，000元每平方米，是目前为止北京预售均价最高的住宅项目。