高力国际：2014年北京住宅与商业地产回顾及2015年展望

2014年北京优质零售物业的市场需求依旧强劲，国内外新品牌相继亮相且现有品牌持续扩张。净吸纳量录得约583，000平方米，大部分集中在新开业项目。尽管新增供应体量颇大，全市整体空置率同比仅上升3.1个百分点至10.6%。

成熟商圈内，业主通过业态及租户调整来应对越发激烈的竞争，电子商务的影响及消费者不断变化的品味。餐饮及时尚业态是年内最为强劲的需求动力。其中，快时尚、休闲服饰和连锁大众餐饮品牌尤为积极地向新兴子市场扩张。其它主要需求来源包括娱乐、化妆品、个人护理、电器、眼镜、家具及儿童零售品牌。受政府对消费严格监管的影响，奢侈品的需求继续被抑制。主流大众零售市场是大多数业主及零售商的重心所在。

随着数个大众连锁餐饮品牌的多家新店开业，餐饮业态在整体业态中的平均比重有所提升。主要知名的大众连锁餐厅，如新元素、太兴、外婆家、绿茶及西贝西北菜等均进一步在核心及新兴子市场进行扩张。小南国旗下品牌南小馆于2014年进入北京市场，在北京SKP（此前名为新光天地）、蓝色港湾及金融街购物中心开出新店。时尚业态中较为引人瞩目的新开店铺包括：优衣库位于世贸天阶的新店开业，占地两层面积达2，000平方米；C&A、 GAP、 Esprit、 Forever 21、 H&M、 Mango、 Old Navy、 优衣库、 Zara 以及New Look在荟聚西红门购物中心均有新店开业。多品牌集合店市场地位有所提升，D2C、 My Play 以及 Maria Luisa等品牌均在扩张。

截至2014年底，北京中高端购物中心首层平均固定租金同比下跌4.2%至人民币826.1元每月每平方米。位于新兴子市场且其租金低于现有平均水平的数个新项目拉低了整体平均租金。受益于销售额增长，租约续签及租户调整，核心商圈内的成熟项目租金持续上涨。

2014年北京零售物业投资市场活跃度较2013年有所下降，仅录得一宗整售交易。基汇资本以总价9.28亿美元（约合人民币57亿元）购买盈科中心。该综合体位于三里屯区域，总建筑面积为169，000平方米，涵盖写字楼、 商铺和服务式公寓业态。尽管国内及海外机构投资者对北京零售物业市场兴趣浓厚且积极寻求投资机会，在地段、收益率、结构及其它方面条件适宜的待售项目十分有限。此外，潜在买家与卖家对于资本值的期待存在较大差异。

持续增长的收入水平及消费支出，加之庞大的人口、辐射全国的市场影响力等积极因素将继续支撑北京商铺物业市场的发展。基础设施的完善将进一步推动发展商向城市的非传统零售区域扩张，使得零售商们能够进入新的市场区域。根据基础设施建设规划，两条新地铁线将在2015年投入运营，届时将有望带动地铁沿线零售区域的人流量。

五个零售面积总计约327，000 平方米的优质商铺物业将于2015年入市，包括位于核心子市场的项目，如位于CBD子市场的国贸改扩建项目。鉴于强劲的租赁需求有望延续，预计新增供应不会引起整体空置率产生较大波动。然而，位于非核心区域的新项目或将抑制全市整体租金水平的增长，但核心子市场内若干成熟物业的租金在强劲需求的推动下将继续上涨。

未来几年，若干定位更合理、设计更现代且品牌组合更多元化的新项目的落成将推动北京优质商铺物业市场进一步升级发展。核心子市场内，数个高端项目已在建设中。随着城市交通系统通达性的不断提升，目前开发程度相对较低的新兴子市场有望迎来更快速的发展。